Nach gekündigtem Maklervertrag schuldet Kunde nur Aufwen­dungs­ersatz für konkret mit dem Auftrag entstandene KostenKlausel zum Aufwen­dungs­ersatz unwirksam

Der Kläger beauftragte die beklagte Immobi­li­en­maklerin mit der Vermarktung seines Einfa­mi­li­en­hauses im Hintertaunus zum Angebotspreis von 695.000 €. Gemäß Ziff. 6 der Allgemeinen Geschäfts­be­din­gungen des Maklervertrags war der Auftraggeber bei Aufgabe seiner Verkaufsabsicht zum Aufwen­dungs­ersatz verpflichtet. Zu den konkreten erstat­tungs­pflichtigen Aufwendungen sollten u.a. anteilige Bürokosten zählen. Nach vier Monaten teilte der Kläger mit, dass das Haus doch nicht kurzfristig verkauft werden sollte. Die Beklagte stellte ihm daraufhin 11.454,51 € in Rechnung, wovon 282,51 € auf „Fremdkosten laut Aufstellung“ und der übrige Betrag auf Arbeitsstunden entfielen. Hierauf zahlte der Kläger 6.282,51 €, die er nunmehr zurückverlangt. Das Landgericht hatte seiner Klage stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Berufung der Maklerin.

Regelung zum Aufwen­dungs­ersatz komplett unwirksam

Sie hatte vor dem OLG keinen Erfolg. Ziff. 6 des Maklervertrags sei unwirksam. Die Regelung benachteilige den Vertragspartner unangemessen, begründete das OLG seine Entscheidung. Zwar könne eine Pflicht des Maklerkundens zum Aufwen­dungs­ersatz grundsätzlich in Allgemeinen Geschäfts­be­din­gungen vereinbart werden. Sie müsse sich dann aber „wirklich und ausschließlich auf den Ersatz von konkretem Aufwand beziehen“, betonte der Senat. Eine darüber­hin­aus­gehende Pflicht zum Aufwen­dungs­ersatz lasse sich in AGBs nicht wirksam vereinbaren. Grundsätzlich sei beim Maklervertrag die Provision vom Erfolg der Tätigkeit abhängig. „Wird im Gewand des Aufwen­dungs­er­satzes in Wahrheit eine erfolgs­u­n­ab­hängige Provision vereinbart“, widerspreche diese dem Leitbild und sei damit unwirksam.

Hier umfasse der in Ziff. 6 geregelte Aufwen­dungs­ersatz u.a. anteilige Bürokosten. Der Makler habe damit einen Anspruch, der über den Ersatz des für die Bearbeitung des einzelnen Auftrags konkret entstandenen Aufwands hinausgehe. Bürokosten seien laufende Gemeinkosten, die beim Makler grundsätzlich fest eingeplant seien. Es handele sich nicht um Aufwendungen für einen konkreten Kunden. Die Regelung sei damit unwirksam. Die Unwirksamkeit der Belastung mit anteiligen Bürokosten führe hier zur Gesam­tun­wirk­samkeit der Vereinbarung über den Aufwen­dungs­ersatz. Andernfalls wäre es einem Makler möglich, risikolos rechtlich nicht geschuldete Positionen abzurechnen, „in der Hoffnung, dass zumindest ein Teil der Kunden hierauf eine Zahlung leistet“, führte der Senat weiter aus. Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.