Ladenmiete in Einkaufspassage muss ab Übergabe des Geschäfts bezahlt werdenEröffnungsdatum der Passage irrelevant

Die Parteien schlossen 2003 einen Mietvertrag über ein Ladenlokal in der "Kamp-Promenade" in Osnabrück. Dabei handelt es sich um eine von der Klägerin im Bereich der Fußgängerzone neu erbaute Einkaufszeile, die aus mehreren Gebäuden mit einer Vielzahl von Geschäften besteht. Das Projekt befand sich bei Abschluss des Mietvertrages noch in Planung.

Die Geschäftsräume wurden der Beklagten am 16.7.2004 übergeben. Sie konnte ab diesem Tag die Räume mit einer Laden­ein­richtung versehen. Für das Publikum war die "Kamp-Promenade" dagegen erst ab Mitte September 2004 zugänglich. Bis dahin war das Gelände mit einem Bauzaun abgesperrt. Für die Zeit bis zur Eröffnung der Passage zahlte die Beklagte keine Miete.

Die Klägerin hat mit ihrer Klage den vereinbarten Mietzins für den Zeitraum zwischen Übergabe des Geschäfts und Eröffnung der Passage in Höhe von knapp 35.500,- € verlangt. Ihrer Meinung nach komme es für den Beginn der Mietzah­lungs­pflicht allein auf die Übergabe der Räume an. Die Beklagte hat dagegen argumentiert, dass von einer Übergabe, die eine Mietzah­lungs­pflicht auslöse, erst mit Eröffnung der gesamten Promenade am 16.9.2004 ausgegangen werden könne. Vorher habe sich das Objekt noch in der Herstel­lungsphase befunden.

Das Landgerichts Osnabrück hat der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat die Kammer ausgeführt, dass die Mietzeit mit der Übergabe am 16.7.2004 begonnen habe.

Nach den vertraglichen Abreden der Parteien seien Übergabetag und Mietbeginn identisch. Dabei sei die Mietsache der Beklagten in einem vertragsgemäßen Zustand übergeben worden. Nach dem überein­stim­menden Willen der Vertrags­parteien sei nämlich vom Übergabetag bis zum Eröffnungstag noch kein Zugang zum Mietobjekt für das allgemeine Publikum geschuldet gewesen, sondern lediglich die Bereitstellung des Objekts in einem Zustand, der zum weiteren Ausbau als Laden geeignet war. Dies ergebe die Auslegung des Mietvertrages. In diesem sei z.B. ausdrücklich geregelt, dass der Tag der Eröffnung der Einkaufsgalerie dem Übergabetag zeitlich nachfolge.

Für diese vertragliche Regelung der zeitlichen Abfolge seien im Vertrag auch vernünftige und nachvoll­ziehbare Gründe genannt, nämlich die Gewährleistung des positiven Gesamteindrucks des Projekts im Interesse aller Mieter. Es liege auf der Hand, dass eine öffent­lich­keits­wirksame Eröffnung einen gemeinsamen Start der Verkauf­s­tä­tigkeit durch alle Mieter voraussetze. Das sei jedoch nur zu gewährleisten, wenn die Laden­ein­rich­tungen nach einer zeitlich vorgeschalteten Übergabe der Objekte durch die Mieter fertiggestellt werden könnten. Folgerichtig sei den Mietern im Interesse einer wirksamen Eröff­nungs­werbung in ergänzenden Bestimmungen des Vertrages auch ausdrücklich untersagt worden, schon vor der offiziellen Eröffnung mit der Verkauf­s­tä­tigkeit zu beginnen.

Diese Regelungen seien nicht etwa deshalb zu beanstanden, weil sie die Beklagte entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligten. Die Bestimmungen seien zum einen klar und unmiss­ver­ständlich, zum anderen bestehe für sie eine sachliche Rechtfertigung. So könnte eine gleichzeitige Eröffnung aller Geschäfte zu einem bestimmten Termin mit der einhergehenden Eröff­nungs­werbung zu einem gesteigerten Geschäftserfolg aller Mieter unter Einschluss der Beklagten beitragen.

Aus den gleichen Gründen könne die Beklagte den Mietzins wegen der fehlenden Zugangs­mög­lichkeit des Publikums auch nicht mindern oder insoweit ein Zurück­be­hal­tungsrecht ausüben.