Dach über angebaute Sonder­eigentums­einheit gehört zum Gemein­schafts­eigentumKonstruktive Bestandteile eines Gebäudes können nicht sonder­eigentums­fähig sein

In dem zugrunde liegenden Fall klagte der Miteigentümer einer Wohnei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft im Jahr 2021 vor dem Amtsgericht Pforzheim gegen mehrere auf einer Versammlung getroffenen Beschlüsse. Einer der Beschlüsse betraf die Sanierung des Dachs eines Anbaus. Der Anbau beherbergte eine Gaststät­tenküche und gehörte zum Sondereigentum des Klägers. Die Sanierung wurde mehrheitlich abgelehnt. Es wurde davon ausgegangen, dass das Dach zum Sondereigentum des Klägers gehöre. Das Amtsgericht ging davon aus, dass das Dach zum Gemeinschaftseigentum gehöre. Dagegen richtete sich die Berufung der beklagten Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft.

Unwirksamkeit des Beschlusses über die Nichtvornahme der Dachsanierung

Das Landgericht Karlsruhe entschied zu Gunsten des Klägers. Der Beschluss über die Nichtvornahme der Dachsanierung sei unwirksam. Die Sanierung sei dringend erforderlich und stelle somit eine notwendige Instand­set­zungs­maßnahme dar. Es entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 18 Abs. 2 WEG, wenn notwendige Instand­set­zungen eines Teils des Gemein­schafts­ei­gentums unterlassen werden.

Dach gehört zum Gemein­schafts­ei­gentum

Bei dem Dach handele es sich nicht um Sondereigentum, so das Landgericht. Die konstruktiven Bestandteile eines Gebäudes, wie etwa das Dach, seien nicht sonde­r­ei­gen­tumsfähig. Dies gelte selbst dann, wenn alle Räume des Gebäudes dem Sondereigentum eines Eigentümers unterliegen. Auch sei unerheblich, ob er Anbau bei Errichtung des Objekts vorhanden war oder erst später gebaut wurde. Das Dach könne aber dann sonde­r­ei­gen­tumsfähig sein, wenn auch die mit dem Gegenstand des Sondereigentums verbundene Grund­s­tücks­fläche im Sondereigentum steht.

Entge­gen­stehende Teilungs­er­klärung unerheblich

Für unerheblich hielt das Landgericht zudem, dass die Teilungs­er­klärung das Dach als Sondereigentum ausweist. Denn eine Regelung, die Gebäudeteile oder Grund­s­tücks­flächen zum Inhalt des Sondereigentums erklärt, obgleich diese nicht sonde­r­ei­gen­tumsfähig sind, sei nichtig.