Abdichtung eines Gaslecks kann von Verwalter auch im Sommer ohne vorherige Wohnungs­eigentümer­versammlung und Einholung von Vergleichs­an­geboten in Auftrag gegeben werdenReparatur eines Gaslecks in einem Wohnhaus stellt eilbedürftige Maßnahme im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG dar

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Mai 2013 wurde in einer Wohnungs­ei­gen­tums­anlage ein Gasleck entdeckt. Dieses musste nach Angaben einer Fachfirma innerhalb von vier Wochen abgedichtet werden, da andernfalls eine Komplettsperrung drohte. Die Hausverwaltung gab der Firma aufgrund dessen den Repara­tu­r­auftrag, ohne zuvor eine Eigen­tü­mer­ver­sammlung einberufen oder Vergleichs­an­gebote eingeholt zu haben. Einer der Wohnungs­ei­gentümer war damit nicht einverstanden und weigerte sich daher Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren. Seiner Meinung nach, sei der Ausfall der Warmwas­ser­ver­sorgung im Sommer unschädlich. Es genüge, wenn der Gashahn im Keller bis zu einer Eigen­tü­mer­ver­sammlung abgedreht werde. Nachdem die Hausverwaltung gegen den Wohnungs­ei­gentümer eine einstweilige Verfügung erwirkt hatte und dementsprechend die Repara­tu­r­a­r­beiten durchgeführt werden konnten, musste sie Klage auf Feststellung, dass der Wohnungs­ei­gentümer zur Duldung der Arbeiten verpflichtet war, erheben.

Amtsgericht gab Feststel­lungsklage statt

Das Amtsgericht Frankfurt a.M. gab der Feststel­lungsklage statt. Der Wohnungs­ei­gentümer sei gemäß § 14 Nr. 4 WEG zur Duldung verpflichtet gewesen. Die Hausverwaltung sei aufgrund der Eilbedürftigkeit gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG berechtigt gewesen, die Abdichtung der Gasleitung ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zu veranlassen. Gegen diese Entscheidung legte der Wohnungs­ei­gentümer Berufung ein.

Landgericht bejaht ebenfalls Duldungspflicht des Wohnungs­ei­gen­tümers

Das Landgericht Frankfurt a.M. bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies daher die Berufung des Wohnungs­ei­gen­tümers zurück. Die Hausverwaltung habe von ihm gemäß § 14 Nr. 4 WEG die Duldung der Reparatur der Gassteigleitung in seiner Wohnung verlangen dürfen. Denn bei der Reparatur eines Lecks in der im Gemein­schafts­ei­gentum stehenden Gasleitung handele es sich um eine Maßnahme zur Instandsetzung des gemein­schaft­lichen Eigentums.

Keine Notwendigkeit einer Eigen­tü­mer­ver­sammlung und von Vergleichs­an­geboten

Die Hausverwaltung sei nach Ansicht des Landgerichts gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG nicht verpflichtet gewesen, vor der Auftrags­er­teilung eine Eigen­tü­mer­ver­sammlung durchzuführen oder Vergleichs­an­gebote einzuholen. Denn die Abdichtung des Gaslecks habe innerhalb eines Monats stattfinden müssen und sei somit als eine eilbedürftige Maßnahme zu werten gewesen. Soweit der Wohnungs­ei­gentümer das Abdrehen des Gashahns vorschlug, hielt das Gericht dies für lebensfremd. Denn auch im Sommer gehöre die Versorgung mit Warmwasser und Gas zum Kochen zum allgemeinen Lebensstandard.