Verzug der Mietzahlungen wegen verspätet ausgeübten Zurück­behaltungs­rechts wegen fehlender Neben­kosten­abrechnungVoraussetzung ist Ausübung des Rechts vor oder spätestens mit Eintritt des Verzugs

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieter einer Wohnung minderten im Zeitraum von November 2011 bis Dezember 2013 ihre Miete um 30 %. Als Begründung führten sie Beein­träch­ti­gungen im Zusammenhang mit durchgeführten Baumaßnahmen im Mietshaus an. Die Vermieterin akzeptierte das Minderungsrecht jedoch nicht und verlangte Ausgleich der Zahlungs­rück­stände. Die Mieter wiesen dieses Ansinnen zurück und begründeten im Februar 2014 ihre Nichtzahlung zusätzlich damit, dass ihnen wegen der nicht erteilten Nebenkostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht zustünde. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Da die Mieter die Kündigung nicht akzeptierten, kam der Fall schließlich vor Gericht.

Recht zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs bestand

Das Landgericht Berlin entschied zu Gunsten der Vermieterin. Sie habe das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB fristlos kündigen dürfen. Denn die Mieter haben sich mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug befunden, der die Miete für zwei Monate überstieg. Ein Recht zur Mietminderung habe nur in Höhe von 20 % bestanden.

Verspätete Ausübung des Zurück­be­hal­tungs­rechts

Zwar schließe ein Zurück­be­hal­tungsrecht nach § 273 BGB einen Verzug von Mietzahlungen aus, so das Landgericht. Dies setze aber voraus, dass das Recht vor oder spätestens bei Eintritt des Verzugs erklärt werde. Dies sei hier nicht der Fall gewesen. Das Zurück­be­hal­tungsrecht sei erst im Februar 2014 ausgeübt worden. Zu diesem Zeitpunkt haben sich die Mieter bereits in Verzug mit den Mietzahlungen für die Zeit von November 2011 bis Dezember 2013 befunden.