BVerfG: Keine Anwendung des Grundsatzes "Kauf bricht nicht Miete" bei fehlender Identität von Verkäufer und VermieterAnwendung des Grundsatzes setzt Identität von Verkäufer und Vermieter voraus

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 1995 kam es zwischen einer Frau und einer GmbH zum Abschluss eines Mietvertrags über eine Wohnung. Die Vermieterin war jedoch nicht die Eigentümerin des Grundstücks. Im Jahr 2000 firmierte sich die Grund­s­tücks­ei­gen­tümerin um. Da im Jahr 2010 in der Mietwohnung Schimmelpilz auftrat, erhob die Mieterin Klage auf Instandsetzung gegen ihre Vermieterin. Diese berief sich jedoch darauf, dass es im Jahr 2000 zu einem Eigen­tü­mer­wechsel des Grundstücks kam und sie somit ihre Vermie­ter­stellung verloren habe.

Amtsgericht und Landgericht weisen Instand­set­zungsklage ab

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Duisburg wiesen die Instand­set­zungsklage der Mieterin ab. Die Beklagte habe nicht in Anspruch genommen werden dürfen, da sie seit dem Eigen­tü­mer­wechsel im Jahr 2000 aufgrund einer entsprechenden Anwendung des § 566 BGB nicht mehr Vermieterin der Wohnung gewesen sei. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Verfas­sungs­be­schwerde der Mieterin.

Bundes­ver­fas­sungs­gericht hält entsprechende Anwendung von § 566 BGB für unzulässig

Das Bundes­ver­fas­sungs­gericht entschied zu Gunsten der Mieterin und hob daher die Entscheidung des Landgerichts auf. Nach Ansicht der Verfas­sungs­richter sei die entsprechende Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB unzulässig gewesen. Nach dieser Vorschrift trete der Erwerber von vermietetem Wohnraum anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der Wohnraum von dem Vermieter verkauft wird. Voraussetzung sei daher eine Identität von Vermieter und Verkäufer. Dies sei hier nicht der Fall gewesen.

Fehlende Identität zwischen Verkäufer und Vermieter sowie fehlender Eigen­tums­wechsel

Das Bundes­ver­fas­sungs­gericht wies darauf hin, dass das Mietobjekt nicht von der Vermieterin verkauft wurde. Es habe somit an der Identität zwischen Verkäufer und Vermieter gefehlt. Selbst wenn man annehme, dass eine entsprechende Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB in solchen Fällen gerechtfertigt sei, so fehle es ohnehin an einem Eigen­tü­mer­wechsel. Im vorliegenden Fall sei es nämlich lediglich zu einer Umfirmierung gekommen. Dies sei nicht gleichzusetzen mit einem Eigentumswechsel.