Kurze Verjährungszeit des § 548 Abs. 1 BGB beginnt auch bei nicht beendeten Mietverhältnis mit Einwurf sämtlicher Schlüssel in BriefkastenRückerhalt der Mietsache mit Schlüsselerhalt

In dem zugrunde liegenden Fall erhob der Vermieter von Gewerberäumen im August 2021 vor dem Landgericht Siegen Klage auf Zahlung von Schadensersatz gegen die Mieterin wegen behaupteter Schäden an der Mietsache. Die Mieterin hielt den Anspruch für verjährt. Sie verwies darauf, dass sie die Schlüssel zur Mietsache am 31.12.2020 in den Hausbriefkasten des Vermieters geworfen hatte. Die sechsmonatige Frist des § 548 Abs. 1 BGB sei damit nicht eingehalten worden. Der Vermieter sah dies anders und gab zu bedenken, dass das Mietverhältnis erst im Juni 2021 geendet habe und die Verjäh­rungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB nicht vor Beendigung des Mietver­hält­nisses beginnen könne.

Landgericht und Oberlan­des­gericht wiesen Schaden­s­er­satzklage ab

Sowohl das Landgericht Siegen als auch das Oberlan­des­gericht Hamm wiesen die Schaden­s­er­satzklage wegen Verjährung ab. Gegen diese Entscheidung richtete sich die Revision des Vermieters.

Bundes­ge­richtshof bejaht ebenfalls Verjährung des Schaden­s­er­satz­an­spruchs

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Der Schaden­s­er­satz­an­spruch des Vermieters sei gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt. Für den Verjährungsbeginn sei der Rückerhalt der Mietsache maßgeblich. Dabei sei es unerheblich, dass das Mietverhältnis noch nicht beendet ist. Somit könne ein Anspruch im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB bereits vor Beendigung des Mietver­hält­nisses verjähren. So liege der Fall hier. Mit dem Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten habe der Vermieter die Mietsache zurückerhalten und der Lauf der Verjäh­rungsfrist sei in Gang gesetzt worden. Mit dem Erhalt der Schlüssel habe die Mieterin keinen Zugang mehr zu den Mieträumen gehabt, während der Vermieter ungehinderten Zugriff und damit die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung erhalten habe.

Vermieter ist ausreichend geschützt

Der Vermieter sei nach Ansicht des Bundes­ge­richtshofs auch ausreichend geschützt. Zwar beginne mit dem Rückerhalt der Mietsache die Verjährung und der Vermieter müsse zeitnah verjäh­rungs­hemmende Maßnahmen ergreifen. Der Rückerhalt lasse aber weder etwaige Mietzah­lungs­ansprüche entfallen noch schließe er Schaden­s­er­satz­ansprüche des Vermieters wegen Pflicht­wid­rig­keiten des Mieters vor Ende der Mietzeit aus.