BGH: Möglichkeit eines Miet­aufhebungs­vertrags trotz bestehenden Unter­miet­verhältnis­sesKeine Sitten­wid­rigkeit des Miet­aufhebungs­vertrags bei Recht zur Kündigung des Unter­miet­vertrags

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im August 2014 schloss die Stadt Frankfurt aam Main als Eigentümerin und Vermieterin einer Galopprennbahn mit der Mieterin des Geländes einen Mietaufhebungsvertrag. Jedoch wurde die Galopprennbahn nicht von der Mieterin genutzt, sondern von einem Untermieter. Es handelte sich dabei um einen Rennverein. Diesem wurde von der Mieterin vertraglich ein Nutzungsrecht eingeräumt. Die Stadt verlangte aufgrund des Mietauf­he­bungs­vertrags von dem Verein die Räumung und Herausgabe der Galopprennbahn. Der Verein hielt den Mietauf­he­bungs­vertrag für unwirksam und weigerte sich daher dem nachzukommen. Die Stadt erhob daraufhin Klage.

Landgericht und Oberlan­des­gericht geben Klage statt

Zwar gaben das Landgericht und Oberlan­des­gericht Frankfurt am Main der Klage statt. Jedoch war der Mietauf­he­bungs­vertrag nach Auffassung des Oberlan­des­ge­richts wegen Sittenwidrigkeit unwirksam. Es bejahte aber aus anderen Gründen den Räumungs- und Heraus­ga­be­an­spruch der Klägerin. Sowohl die Klägerin als auch der Beklagte legten Revision ein.

Bundes­ge­richtshof bejaht Wirksamkeit des Mietauf­he­bungs­vertrags

Der Bundes­ge­richtshof bejahte die Wirksamkeit des Mietauf­he­bungs­vertrags. Dieser sei nicht nach § 138 Abs. 1 BGB wegen Sitten­wid­rigkeit unwirksam. Nach dem Grundsatz der Vertrags­freiheit können die Mietver­trags­parteien unabhängig von der vereinbarten Mietzeit das Mietverhältnis jederzeit durch einen Aufhe­bungs­vertrag (§ 311 Abs. 1 BGB) vorzeitig beenden. Dies gelte grundsätzlich auch dann, wenn der Mieter einen Unter­miet­vertrag geschlossen oder einem Dritten auf einer anderen rechtlichen Grundlage die Mietsache zur Nutzung überlassen hat.

Keine Sitten­wid­rigkeit des Mietauf­he­bungs­vertrags bei Kündigungsrecht des Unter­miet­ver­hält­nisses

In diesen Fällen könne der Mitauf­he­bungs­vertrag jedoch sittenwidrig sein, so der Bundes­ge­richtshof. Dies sei aber nicht gegeben, wenn dem Hauptmieter gegen den Dritten ein Kündigungsrecht zusteht, mit dem er dessen Gebrauchs­mög­lichkeit zeitnah beenden kann. So lag der Fall hier.