Mietrechtlicher Kündi­gungs­schutz entfällt nur bei echten Studen­ten­zimmern, die eine zeitliche Begrenzung und Fluktuation vorsehenBGH-Urteil zum Kündi­gungs­schutz von Studen­ten­zimmern / Zur Definition eines Studen­ten­wohnheims im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB

Der Beklagte mietete im Februar 2004 vom Kläger ein Zimmer in einem als "Studen­ten­wohnheim" bezeichneten Anwesen. Die Baugenehmigung war 1972 für ein Studen­ten­wohnheim erteilt worden. 63 der darin befindlichen Wohneinheiten waren aus Landes­son­der­mitteln zur Förderung von Studen­ten­wohn­heimen öffentlich gefördert worden, wobei die Preisbindung inzwischen abgelaufen ist. Das Anwesen verfügt über 67 Wohnräume, von denen mindestens vier nicht an Studenten vermietet sind. Die möblierten Zimmer sind etwa 12 m² groß, wobei Küche, Sanitäranlagen und Waschräume als Gemein­schaftsräume ausgeführt sind. Die gegenwärtige monatliche Teilinklu­sivmiete des Beklagten beträgt 190 €. Die Mietverträge sind regelmäßig auf ein Jahr befristet und verlängern sich um ein Semester, wenn nicht drei Monate vor Semesterende schriftlich gekündigt wird. Die Verweildauer der Mieter ist sehr unterschiedlich.

Am 27. Dezember 2008 kündigte der Kläger dem Beklagten schriftlich unter Hinweis auf "Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten" zum 31. März 2009. Der Kläger meint, die Kündigung sei auch ohne Darlegung eines berechtigten Interesses gemäß § 573 BGB wirksam, da diese Vorschrift gemäß § 549 Abs. 3 BGB* nicht anwendbar sei; es handele sich um ein Studen­ten­wohnheim.

Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Auf die Berufung des Beklagten hat das Berufungs­gericht die Klage abgewiesen.

Die dagegen gerichtete Revision der Klägerseite hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraum­mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundes­ge­richtshofs hat die Entscheidung des Berufungs­ge­richts, dass es sich bei dem Anwesen des Klägers nicht um ein Studen­ten­wohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB handelt, bestätigt. Aus der Entste­hungs­ge­schichte des § 549 Abs. 3 BGB ergibt sich, dass der Gesetzgeber die in dieser Norm enthaltene Einschränkung des sozialen Mieterschutzes nur vor dem Hintergrund des als höher gewichteten Ziels für gerechtfertigt gehalten hat, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studen­ten­wohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln.

Dieses gesetz­ge­be­rische Ziel kann nur erreicht werden, wenn der Vermieter in dem Wohnheim ein an studentischen Belangen orientiertes Belegungs­konzept praktiziert, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsieht. Die Dauer des Mietver­hält­nisses muss dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und darf nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. § 549 Abs. 3 BGB dient nicht dazu, dem Vermieter eine im Einzelfall gewollte Vertrags­be­en­digung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen. Das der Rotation zugrun­de­liegende, die Gleich­be­handlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters muss sich dabei mit hinreichender Deutlichkeit aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben. An einem derartigen Belegungs­konzept fehlt es bei dem vom Kläger betriebenen Wohnheim. Die von ihm erklärte Kündigung war deshalb – mangels eines gemäß § 573 Abs. 1 BGB erforderlichen berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietver­hält­nisses – unwirksam.