BGH: Unterwerfung des Mieters in sofortige Zwangs­voll­streckung neben Mietkaution zulässigKein Vorliegen einer unzulässigen Übersicherung gemäß § 551 BGB

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Anlässlich des Abschlusses eines Wohnraum­miet­vertrags unterwarf sich der Mieter im Dezember 2013 mittels einer notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Miete. Die Mietver­trags­parteien entschieden sich dazu, da der Mieter geschäftlich erfahren war und noch über keinen inländischen Wohnsitz verfügte und somit eine Schufa-Auskunft nicht möglich war. Zudem leistete der Mieter eine Kaution von drei Monatsmieten. Aufgrund angeblicher Mängel minderte der Mieter ab März 2014 seine Miete. Der Vermieter hielt ein Minderungsrecht für nicht gegeben und betrieb aus der notariellen Urkunde die Zwangs­voll­streckung wegen der rückständigen Miete. Dies hielt wiederum der Mieter für unzulässig. Er meinte, dass eine Unterwerfung in die sofortige Zwangs­voll­streckung neben einer Mietkaution unzulässig sei. Er erhob daher Vollstre­ckungs­ab­wehrklage.

Amtsgericht wies Klage ab, Landgericht gab ihr statt

Während das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg die Vollstre­ckungs­ab­wehrklage abwies, gab ihr das Landgericht Berlin statt. Die Zwangs­voll­streckung aus dem notariellen Vertrag sei unzulässig, da die notarielle Unterwerfung als eine unzulässige Mietsicherheit gemäß § 551 Abs. 4 BGB anzusehen sei. Gegen diese Entscheidung legte der Vermieter Revision ein.

Bundes­ge­richtshof bejaht Zulässigkeit der Zwangs­voll­streckung

Der Bundes­ge­richtshof entschied zu Gunsten des Vermieters und hob daher die Entscheidung des Landgerichts auf. Die Zwangs­voll­streckung sei nicht unzulässig. Denn die notarielle Unterwerfungserklärung sei nicht gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Unterwerfung in sofortige Zwangs­voll­streckung keine Mietsicherheit

Zwar begrenze § 551 Abs. 1 BGB die höchstzulässige Kaution auf drei Monatsmieten, so der Bundes­ge­richtshof. Davon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen seien gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Jedoch sei die Unterwerfung in die sofortige Zwangs­voll­streckung keine Mietsicherheit. Denn die Unter­wer­fungs­er­klärung biete dem Vermieter keine zusätzliche Zugriffs­mög­lichkeit wie etwa eine Barkaution, ein verpfändetes Sparbuch oder die Bürgschaft eines Dritten. Vielmehr werde ihm lediglich eine schnellere Vollstreckung ermöglicht. Der Mieter stehe auch nicht schutzlos da, da er eine Vollstre­ckungs­ab­wehrklage erheben könne. In diesem Fall könne die Zwangs­voll­streckung vorläufig eingestellt werden.