BGH zu den Anforderungen an ein mit Vergleichs­woh­nungen begründetes Mieter­hö­hungs­ver­langenMietvergleich muß nachvollziehbar sein - genaue Bezeichnung der Vergleichs­woh­nungen

Der Bundes­ge­richtshof hat in zwei gleich­ge­la­gerten Verfahren über die formellen Anforderungen an ein Mieter­hö­hungs­ver­langen des Vermieters nach § 2 Miethöhegesetz (seit 1.9.2001: § 558 a BGB) entschieden.

Der Vermieter verlangte in beiden Fällen schriftlich eine Erhöhung des Mietzinses und verwies zur Begründung auf drei in verschiedenen Geschossen eines anderen Hauses in derselben Straße gelegene Wohnungen, für welche ein vergleichbarer Mietzins gezahlt werde. In den angegebenen Geschossen befanden sich je zwei Wohnungen. In dem Erhöhungs­ver­langen war nicht angegeben, um welche Wohnung es sich jeweils handelte. Die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage des Vermieters hat das Amtsgericht aus diesem Grund abgewiesen. In der Berufungs­instanz hat der Rechtsanwalt des Vermieters mit einem Schreiben, das dem Rechtsanwalt der Mieter zugegangen ist, hilfsweise erneut Zustimmung zur Erhöhung der Miete um denselben Betrag, jedoch von einem späteren Zeitpunkt an, verlangt. In diesem Schreiben war nunmehr die Lage der Vergleichs­woh­nungen im Geschoß genau bezeichnet. Der Anwalt der Mieter hat dieses Mieter­hö­hungs­ver­langen mit der Begründung zurückgewiesen, er sei zu dessen Empfangnahme nicht bevollmächtigt, und dem Schreiben sei keine Vollmachts­urkunde des Anwalts des Vermieters beigefügt worden. Die Klage ist bezüglich beider Erhöhungs­ver­langen in der Berufungs­instanz erfolglos geblieben. Das Landgericht hat die Revision zum Bundes­ge­richtshof wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen.

Der Bundes­ge­richtshof hat hinsichtlich des ersten Mieter­hö­hungs­ver­langens die Auffassung der Vorinstanzen bestätigt und ausgeführt, der Vermieter müsse bei einer Begründung des Erhöhungs­ver­langens mit Vergleichs­woh­nungen diese so genau bezeichnen, daß der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden könne. Dies erfordere bei einem Mehrfa­mi­li­enhaus mit mehreren Wohnungen auf demselben Geschoß weitere Erläuterungen wie etwa die genaue Lage der Wohnung, die Angabe einer nach außen erkennbaren Wohnungsnummer oder des Namens des derzeitigen Mieters.

Hinsichtlich des zweiten Mieter­hö­hungs­ver­langens hat der Bundes­ge­richtshof das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache insoweit an das Berufungs­gericht zurückverwiesen. Entgegen der Meinung des Berufungs­ge­richts sei der Rechtsanwalt der beklagten Mieter aufgrund der ihm erteilten Prozeßvollmacht auch zur Entgegennahme des weiteren Mieter­hö­hungs­ver­langens bevollmächtigt gewesen. Der Anwalt der Mieter sei auch nicht berechtigt gewesen, die Erklärung wegen Nichtvorlage einer Vollmachts­urkunde zurückzuweisen. Denn die Vorschrift des § 174 BGB, die ein solches Recht bei einseitigen Rechts­ge­schäften vorsehe, finde auf eine von einem Rechtsanwalt im Rahmen seiner Prozeßvollmacht abgegebene Erklärung keine Anwendung.