BGH vereinfacht Mieterhöhungen bei so genannten Teilinklu­siv­mietenZu den Anforderungen an die Begründung einer Mieterhöhung bei Vereinbarung einer Teilinklu­sivmiete

Der Bundes­ge­richtshof hat seine Rechtsprechung zur Erhöhung von Brutto­kalt­mieten, die der Vermieter mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, fortgeführt.

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Düsseldorf. Der Mietspiegel der Stadt Düsseldorf weist Nettomieten aus. Der Mietvertrag der Parteien sieht eine Teilinklu­sivmiete vor, mit der - abgesehen von Heizkosten, Kosten der Be- und Entwässerung sowie Kabelgebühren – auch die Nebenkosten abgegolten sind.

Mit Schreiben vom 28. Oktober 2004 verlangte die Klägerin von den Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung der bisherigen Miete von monatlich 575,50 € (zuzüglich der Kosten der Beheizung, Be- und Entwässerung, Kabelgebühren sowie eines "Wertver­bes­se­rungs­zu­schlags" in Höhe von monatlich 36,26 wegen einer früher durchgeführten Moder­ni­sie­rungs­maßnahme, den die Mieter zusätzlich zur Miete zahlten) auf monatlich 690,60 € ab dem 1. Januar 2005. Die Klägerin gab dabei an, dass auf die Wohnung der Beklagten durch­schnittliche Betriebskosten in Höhe von ,67 €/m² entfielen. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu.

Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen; es hat gemeint, dass das Zustim­mungs­ver­langen nicht hinreichend begründet und deshalb bereits formell unwirksam sei, weil die Klägerin den auf die Wohnung der Beklagten entfallenden Betrie­bs­kos­te­n­anteil für den letzten Abrech­nungs­zeitraum nicht konkret ausgewiesen habe.

Dem ist der Bundes­ge­richtshof entge­gen­ge­treten. Er hat erneut entschieden, dass die Angabe eines pauschalen Betrie­bs­kos­ten­santeils im Mieter­hö­hungs­ver­langen der formellen Ordnungs­mä­ßigkeit des Erhöhungs­ver­langens nicht entgegensteht, sondern allein dessen materielle Berechtigung betrifft. Auf die Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten kommt es ohnehin dann nicht an, wenn selbst die erhöhte Teilinklu­sivmiete – wie hier – noch unterhalb der ortsüblichen Nettomiete liegt.

Der formellen Wirksamkeit des Mieter­hö­hungs­ver­langens steht auch nicht entgegen, dass die Klägerin eine frühere Mieterhöhung wegen einer Modernisierung nicht in die Ausgangsmiete von 575,50 € eingerechnet hat, sondern diese frühere Mieterhöhung in Form eines gesonderten "Wertver­bes­se­rungs­zu­schlags" neben der Ausgangsmiete erhalten geblieben ist. Eine solche Mieterhöhung wird zwar Bestandteil der Grundmiete und kann nicht statt dessen als "Zuschlag" neben der Miete deklariert werden. Folglich hätte die Klägerin den "Wertver­bes­se­rungs­zu­schlag" zu der Ausgangsmiete ihres Mieter­hö­hungs­ver­langens hinzurechnen müssen. Die Nicht­ein­rechnung ist aber lediglich ein inhaltlicher Fehler, der nicht die Unwirksamkeit des Mieter­hö­hungs­ver­langens zur Folge hat und sich hier im Ergebnis nicht auswirkte.

Da der Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Teilinklu­sivmiete um 115,10 € auch materiell begründet ist, wie bereits das Amtsgericht entschieden hat, war auf die Revision der Klägerin das Berufungsurteil aufzuheben und die Berufung der Beklagten gegen das amtsge­richtliche Urteil zurückzuweisen.