Unzulässige Kaufpreisabrede zu Lasten des zum Vorkauf berechtigten Mieters der Eigen­tums­wohnungNiedriger Kaufpreis wegen Bestehens des Mietverhältnis kommt nur Käufer zu Gute

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Dezember 2016 kam es über eine vermietete Eigen­tums­wohnung in Berlin zum einem Kaufver­trags­schluss. Im Kaufvertrag wurde ein Kaufpreis in Höhe von ca. 163.000 € vereinbart. Dieser sollte insbesondere dann gelten, wenn die Mieterin ihr Vorkaufsrecht ausüben sollte. Der Kaufpreis sollte sich um 10 % auf etwa 147.000 € reduzieren, sollte das Mietverhältnis nicht beendet sein. Die Mieterin der Wohnung machte von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch, zahlte aber nur unter Vorbehalt die Kaufpreissumme in Höhe von ca. 163.000 €. Sie hielt die Regelung im Kaufvertrag für unzulässig, wonach sie einen höheren Kaufpreis zu zahlen hatte, als die Erstkäuferin. Die Mieterin klagte daher auf Erstattung des zu viel gezahlten Betrags in Höhe von ca. 16.000 €.

Landgericht und Kammergericht gaben Klage statt

Sowohl das Landgericht als auch das Kammergericht Berlin gaben der Klage statt. Dagegen richtete sich die Revision der Beklagten.

Bundes­ge­richtshof bejaht ebenfalls Anspruch auf Rückerstattung

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Der Klägerin stehe gemäß § 812 Abs. 1 BGB der Anspruch auf Rückerstattung des zu viel gezahlten Kaufpreises zu. Die in dem Kaufvertrag getroffene Preisabrede , wonach für den Fall der wirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Klägerin ein höhere Kaufpreis geschuldet ist als für die Erstkäuferin im Falle des Fortbestehens des Mietvertrags, sei gegenüber der Klägerin unwirksam. Es liege insofern eine unzulässige Vereinbarung zu Lasten Dritter vor. Für die Klägerin bestehen ungünstigere Bedingungen. Während für die Erstkäuferin unter bestimmen Voraussetzungen ein niedriger Kaufpreis gelte, müsse die Klägerin stets den höheren Kaufpreis bezahlen.

Möglicher Umstand der niedrigeren Kaufpreise bei Bestehen von Mietver­hält­nissen unerheblich

Für unerheblich hielt der Bundes­ge­richtshof den Umstand, dass bei vermieteten Wohnraum möglicherweise niedrigere Kaufpreise erzielt werden. Dies rechtfertige keine "differenzierte Preisabrede". Zum einen treffe es in dieser Allgemeinheit nicht nur, dass vermietete Wohnungen nur mit einem Preisabschlag zu verkaufen seien. Zum anderen weise das Gesetz den etwaigen wirtschaft­lichen Vorteil, der sich für den vorkaufs­be­rech­tigten Mieter daraus ergeben kann, dass er die Wohnung zu einem Preis erwirbt, der unter Berück­sich­tigung des Umstands der Vermietung an einen Dritten gebildet wurde, dem Mieter zu. Der Vermieter könne sich von diesem, seinem Vermögen anhaftenden, Nachteil nicht auf Kosten des Mieters befreien.

Möglichkeit der Vereinbarung eines höheren Kaufpreises für den Fall des Beendigung des Mietvertrags

Der Bundes­ge­richtshof wies auf die Möglichkeit des Verkäufers hin, mit dem Erstkäufer einen höheren Kaufpreis für den Fall zu vereinbaren, dass das bei Vertragsschluss bestehende Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt vor dem Eigen­tü­mer­wechsel durch Kündigung oder einvernehmliche Aufhebung beendet sein sollte.