Muster­fest­stellungs­klage zur Ankündigung einer Modernisierungs­maßnahme erfolgreichFür Mieterhöhungen gilt bei 2018 nur angekündigter Modernisierung altes Recht

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ende Dezember 2018 kündigte die Musterbeklagte den Mietern Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen an, die im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt werden sollten, unter anderem die Anbringung einer Wärmedämmung, den Austausch der Fenster, die Anbringung von Rollläden sowie den Anbau von Balkonen. Der Musterkläger hält die Ankündigung wegen eines fehlenden engen zeitlichen Zusammenhangs zur Durchführung der geplanten Maßnahmen für unwirksam, zumindest sei eine Mieterhöhung nach Abschluss der Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen nur nach dem seit 1. Januar 2019 geltenden Recht möglich.

Altes Recht für Vermieter deutlich günstiger

Hintergrund des Verfahrens ist die Änderung der gesetzlichen Vorschriften über die Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Während die bis zum 31. Dezember 2018 geltende gesetzliche Regelung die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten zuließ, erlaubt das neue Recht lediglich eine Mieterhöhung von höchstens 8 % und sieht zudem eine Kappungsgrenze vor.

OLG: Moder­ni­sie­rungs­umlage nach neuem Mietrecht

Das im Muster­fest­stel­lungs­ver­fahren erstinstanzlich zur Entscheidung berufene Oberlan­des­gericht hat festgestellt, dass die den Mietern der Musterbeklagten Ende 2018 angekündigte Mieterhöhung nicht nach dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht erfolgen könne. Die Modernisierungsankündigung genüge zwar grundsätzlich den Erfordernissen des § 555 c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB. Die Musterbeklagte habe die von ihr angekündigten Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen auch tatsächlich geplant und mittlerweile mit deren Umsetzung begonnen. Die Ankündigung etwa ein Jahr vor Baubeginn führe aber dazu, dass diese nicht ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB sei. Es fehle an dem erforderlichen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Moder­ni­sie­rungs­an­kün­digung und dem geplanten Ausfüh­rungs­beginn.

BGH hebt OLG-Urteil auf und weist Klage ab

Der BGH hat das Urteil des Oberlan­des­ge­richts aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die Muster­fest­stel­lungsklage ist nach § 606 ZPO zulässig, insbesondere verfolgt Musterkläger mit ihr zulässige Feststel­lungsziele. Die Klage ist jedoch unbegründet. Die Moder­ni­sie­rungs­an­kün­digung vom 27. Dezember 2018 erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen des § 555 c Abs. 1 BGB. Sie ist auch nicht deshalb zu beanstanden, weil sie mehr als elf Monate vor dem voraus­sicht­lichen Ausfüh­rungs­beginn erfolgte. Eine Moder­ni­sie­rungs­an­kün­digung nach § 555 c Abs. 1 BGB ist in zeitlicher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555 c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Moder­ni­sie­rungs­an­kün­digung und dem voraus­sicht­lichen Beginn der Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortge­schrittenen Planungsstandes bedarf es hingegen nicht.

BGH bejahrt Mieterhöhung auf Grundlage des bis Dezember 2018 geltenden Rechts

Die Beklagte kann nach Abschluss der Moder­ni­sie­rungs­maß­nahmen die Mieten auf Grundlage des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Rechts erhöhen. Die Voraussetzungen des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 EGBGB hierfür liegen vor. Diese Vorschrift stellt an eine ordnungsgemäße Moder­ni­sie­rungs­an­kün­digung keine weitergehenden Anforderungen als § 555 c Abs. 1 BGB und setzt das Vorliegen eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Moder­ni­sie­rungs­an­kün­digung und dem Ausfüh­rungs­beginn ebenfalls nicht voraus.

Ordnungsgemäßen Ankündigung vor Stichtag zulässig

Ein rechts­miss­bräuch­liches Verhalten fällt der Musterbeklagten auch dann nicht zur Last, wenn der Beweggrund für die Wahl des Zeitpunkts der Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gungen - kurz vor dem Jahresende 2018 - in der Nutzung der Überg­angs­vor­schrift und der Sicherung der Anwendbarkeit des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden, für die Musterbeklagte deutlich günstigeren Rechts gelegen haben sollte. Der Gesetzgeber hat mit der Überg­angs­re­gelung eine Abwägung der beiderseitigen Interessen dahingehend getroffen, dass entscheidend für die Frage des anwendbaren Rechts der Zugang einer ordnungsgemäßen Ankündigung ist. Ist es dem Vermieter - wie hier - möglich, noch vor dem 31. Dezember 2018 eine den Anforderungen des § 555 c Abs. 1 BGB entsprechende Ankündigung zu erstellen und den Mietern zuzuleiten, setzt er sich grundsätzlich nicht dem Vorwurf treuwidrigen Verhaltens aus, wenn er sich die mit der Gesetzesänderung verbundenen und zulässigen Stich­tags­re­gelung zu Nutze macht.