Im Fall gewährte ein Vermieter dem Mieter wegen eines Wasser- und Schimmelflecks oberhalb eines Balkonfensters eine Mietminderung in Höhe von 15 %, so dass die Nettokaltmiete 688,03 EUR betrug. Tatsächlich zahlte der Mieter in der Zeit vom Dezember 2002 bis September 2003 nur jeweils 568,48 EUR. Im Juni 2004 veräußerte der Vermieter die Wohnung. Vor Gericht verklagte er den Mieter auf Zahlung der restlichen Miete für den Zeitraum vom Dezember 2002 bis September 2003, insgesamt 1.067,65 EUR.
Das Amtsgericht Berlin-Schöneberg hat der Zahlungsklage des Vermieters nur Zug um Zug gegen Beseitigung des Wasserflecks stattgegeben. Auf die Berufung des Vermieters hat das Landgericht Berlin das erstinstanzliche Urteil dahingehend abgeändert, als dass der Mieter uneingeschränkt zur Zahlung der rückständigen Miete verurteilt wurde.
Dieses Urteil hat der Bundesgerichtshof als Revisionsinstanz bestätigt. Der Mieter müsse gemäß § 535 Abs. 2 BGB die rückständige Miete zahlen. Im stehe es nicht zu, die Leistung (Mietzahlung) nach § 320 BGB zu verweigern, bis der Vermieter den Wasserfleck beseitigt habe.
Grundsätzlich könne ein Mieter die Mietzahlung zwar gemäß § 320 BGB verweigern, jedoch nicht im Verhältnis zum Altvermieter, da er vom Altvermieter nicht mehr die Beseitigung des Wasserflecks einfordern könne. Vom Zeitpunkt der Veräußerung an sei nur noch der Erwerber (neue Vermieter) zur Mängelbeseitigung (§ 566 Abs. 1 BGB) verpflichtet; ein auf Mängelbeseitigung gerichteter Anspruch gegen den Veräußerer (alte Vermieter) gehe unter. Es trete durch den Eigentumsübergang vom alten Vermieter auf den neuen Vermieter eine vertragliche Zäsur ein.
Da der alte Vermieter nicht mehr zur Beseitigung des Mangels verpflichtet sei, fehle es auch an einem Leistungsverweigerungsrecht des Mieters gegenüber dem alten Vermieter.
Vorinstanzen:
LG Berlin, Entscheidung v. 11.11.2005 - 63 S 37/05 -
AG Schöneberg, Entscheidung v. 07.12.2004 - 3 C 182/04 -
