BGH zur Wohnflä­chen­be­rechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungs­be­schränkungNutzbarkeit der Räume ist nicht eingeschränkt

Die Kläger waren von Januar 1989 bis Dezember 2007 Mieter eines Einfa­mi­li­en­hauses der Beklagten in München. Nach § 1 des Mietvertrages beträgt die Wohnfläche 129,4 m². Im Dachgeschoss befinden sich Räume, die von den Klägern bis etwa 2005 als Wohnraum genutzt wurden. Die Kläger machen geltend, dass diese Räume wegen Verstoßes gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften nicht zum Wohnen geeignet und daher nach der anzuwendenden Wohnflächenverordnung bei der Berechnung der Wohnfläche nicht zu berücksichtigen seien. Die Wohnfläche betrage danach tatsächlich nur 108,6 m² und weiche somit um mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche ab.

Kläger verlangen Rückzahlung überzahlter Mieten

Mit der Klage haben die Kläger unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 3.384 € sowie die Feststellung begehrt, dass sie ab November 2007 nur zur Zahlung einer Miete in Höhe von 372,13 € zuzüglich Betriebskosten verpflichtet sind. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen.

Öffentlich-rechtliche Nutzungs­be­schränkung berechtigen nicht zur Mietminderung

Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass eine Mietminderung wegen einer zu geringen Wohnfläche ausscheidet. Das Berufungs­gericht hat zu Recht die auf die ausgebauten Räume im Dachgeschoss entfallende Fläche bei der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche berücksichtigt. Es ist im Rahmen der Auslegung des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages rechts­feh­lerfrei zu dem Ergebnis gelangt, dass die Räume im Dachgeschoss zu Wohnzwecken, also als Wohnraum vermietet wurden. Das Berufungs­gericht ist auch zutreffend davon ausgegangen, dass etwaige öffentlich-rechtliche Nutzungs­be­schrän­kungen die Kläger nicht zur Minderung berechtigen, weil die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreiten der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt war. Die Revision der Kläger hatte daher keinen Erfolg.