BGH zur Umstellung der Wärmeversorgung vor Abschluss des MietvertragesVermieter muss auf Beachtung des Wirtschaft­lich­keits­gebots achten

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Klägerin. Ursprünglich erfolgte die Wärmeversorgung des Mietobjekts mit einer von der Klägerin betriebenen Zentra­l­hei­zungs­anlage. Noch vor Abschluss des Mietvertrages mit den Beklagten übertrug die Klägerin die Wärmeversorgung einem Wärme­con­trac­tin­g­un­ter­nehmen. Nach § 6 des Mietvertrages waren die Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten einer eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme zu tragen. Die Klägerin hat Nachzahlungen von Heizungs- und Warmwas­ser­kosten für die Jahre 2000, 2001 und 2002 gerichtlich geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

In der Revisi­ons­instanz stritten die Parteien darum, ob die von der Klägerin geltend gemachten Nachzahlungen unberechtigt seien, weil sie mit der Beauftragung des im Vergleich zu anderen Anbietern teuren Wärme­con­trac­tin­g­un­ter­nehmens gegen das Wirtschaft­lich­keitsgebot verstoßen habe.

Der Bundes­ge­richtshof hat im vorliegenden Fall einen Verstoß gegen das Wirtschaft­lich­keitsgebot verneint. Zwar ist der Vermieter danach verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der von dem Mieter zu tragenden Kosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Bei diesem Gebot der Rücksichtnahme auf die Interessen des Mieters handelt es sich aber um eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, die das Bestehen eines Mietver­hält­nisses voraussetzt. Daran fehlte es hier, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien bei Abschluss des Wärme­ver­sor­gungs­ver­trages noch nicht bestand.

Ein Verstoß gegen das Wirtschaft­lich­keitsgebot konnte auch nicht damit begründet werden, dass der Vermieter nicht zu einem günstigeren Anbieter gewechselt hatte, denn ein solcher Wechsel war ihm aufgrund der langfristigen Vertragsbindung für die im vorliegenden Rechtsstreit zu beurteilenden Abrech­nungs­zeiträume nicht möglich.