BGH: Formularmäßige Verkürzung der Abrech­nungsfrist auf zwei Monate führt nicht zum Ausschluss der Nachforderung im Falle einer verspäteten AbrechnungVermieter kann weiterhin Nachforderung aus Heiz­kosten­abrechnung geltend machen

In dem zugrunde liegenden Fall waren die Mieter einer Wohnung aufgrund des im Jahr 1980 geschlossenen Mietvertrags verpflichtet gewesen, einen monatlichen Heizkos­ten­vor­schuss zu bezahlen. Die Heizperiode lief vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres. Nach einer mietver­trag­lichen Regelung war die Vermieterin verpflichtet, "spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen". Im Oktober 2012 erhielten die Mieter die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2011/2012. Die sich daraus ergebende Nachforderung in Höhe von ca. 196 Euro weigerten sich die Mieter zu zahlen, da die Abrechnung verspätet erfolgt sei. Die Vermieterin ließ dies nicht gelten und erhob Klage.

Amtsgericht und Landgericht wiesen Zahlungsklage ab

Sowohl das Amtsgericht Berlin-Spandau als auch das Landgericht Berlin wiesen die Klage der Vermieterin ab. Ihr habe kein Anspruch auf die Nachforderung zugestanden, da die Heizkos­te­n­a­b­rechnung verspätet erfolgt sei. Der strikte und verbindliche Wortlaut der mietver­trag­lichen Regelung zur Abrech­nungsfrist habe dafür gesprochen, dass mit Ablauf des genannten Zeitraums eine Abrechnung und somit eine Nachforderung nicht mehr möglich sei. Gegen diese Entscheidung legte die Vermieterin Revision ein.

Bundes­ge­richtshof verneint Ausschluss einer Nachforderung

Der Bundes­ge­richtshof entschied zu Gunsten der Vermieterin und hob daher die Entscheidung der Vorinstanz auf. In der mietver­trag­lichen Abrech­nungsfrist sei nicht zugleich eine Ausschlussfrist hinsichtlich etwaiger Nachforderungen zu sehen gewesen. So habe sich aus dem Wortlaut nicht ergeben, dass im Falle einer verspäteten Abrechnung eine Nachforderung ausgeschlossen sei. Vielmehr habe sich aus dem Wortlaut nur eine Abrech­nungsfrist ergeben. Angaben zu Sanktionen haben gefehlt.

Keine Ausschlussfrist durch gesetzliche Abrech­nungsfrist

Die Auslegung der Regelung stütze sich nach Ansicht des Bundes­ge­richtshofs zudem durch einen Vergleich mit der gesetzlichen Abrech­nungsfrist. So habe der Gesetzgeber mit § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausdrücklich eine Ausschlussfrist für Nachzah­lungs­ansprüche geschaffen. Dies wäre aber nicht erforderlich gewesen, wenn die gesetzliche Abrech­nungsfrist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB bereits eine Ausschlussfrist enthalten würde. Somit sei nicht davon auszugehen, dass eine Abrech­nungsfrist zugleich eine Ausschlussfrist enthalte.

Redlicher Mieter geht nicht von Ausschlussfrist aus

Die Annahme einer Ausschlussfrist durch die vertragliche Abrech­nungsfrist würde zu einer die Interessen des Vermieters einseitig und in erheblichem Umfang außer Acht lassenden Betrachtung führen, so der Bundes­ge­richtshof. Für den Vermieter, der die Abrech­nungsfrist freiwillig, ohne gesetzlichen Zwang auf zwei Monate verkürze, bestehe kein Anlass, den Mieter aus der Pflicht zur Zahlung der Nachforderung zu nehmen, sollte es zu einer verspäteten Abrechnung kommen. Ein redlicher und verständiger Mieter werde der Regelung eine solche Ausschluss­wirkung nicht entnehmen.