Bundes­ge­richtshof zum Mängel­be­sei­ti­gungs­an­spruch des Mieters bei Erreichen der "Opfergrenze" des VermietersMieter hat keinen Anspruch auf Sanie­rungs­kos­ten­übernahme bei nicht bekannter Ursache für Schäden am Haus

Im zugrunde liegenden Fall verlangte eine Mieterin (spätere Klägerin) von ihrer Vermieterin die Zahlung eines Kosten­vor­schusses für die Beseitigung von Mängeln an dem von ihr seit 1988 gemieteten Einfamilienhaus in Dresden. Sie beziffert die Kosten für die Beseitigung der an den Innen- und Außenwänden des Hauses vorhandenen Risse sowie für die Beseitigung von weiteren Schäden auf 47.500,- €. Diesen Betrag macht sie mit der Klage geltend. Die Vermieterin wendet ein, dass die Kosten mindestens doppelt so hoch seien und ihr eine Beseitigung der Mängel im Hinblick darauf, dass der Verkehrswert des Hauses nur bei 28.000,- € liege, nicht zumutbar sei, da der erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" überschreite.

LG Dresden: Vermieterin muss zweckgebundenen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Mangel­be­sei­ti­gungs­kosten zahlen

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Vermieterin antragsgemäß verurteilt und dies damit begründet, dass die Mieterin gemäß § 536 a BGB* Anspruch auf einen zweckgebundenen Vorschuss in Höhe der zu erwartenden Mangel­be­sei­ti­gungs­kosten habe.

BGH: Vorschuss­an­spruch bei zwecklosen Maßnahmen nicht gegeben

Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof hat entschieden, dass die Voraussetzungen für den geltend gemachten Vorschuss­an­spruch schon deshalb gegenwärtig nicht erfüllt sind, weil die von der Mieterin beabsichtigten Reparaturen zwecklos sind, solange nicht die Ursachen der Rissbildung erforscht und beseitigt worden sind. Zwecklose Maßnahmen sind ungeeignet und damit nicht erforderlich im Sinne des § 536 a Abs. 2 BGB.

Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels endet bei Überschreiten der "Opfergrenze"

Auch die weiteren Ausführungen des Landgerichts sind als fehlerhaft beanstandet worden. Nach der Rechtsprechung des Bundes­ge­richtshofs endet die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" überschreitet. Wann diese Zumut­ba­r­keits­grenze überschritten ist, muss von Fall zu Fall wertend ermittelt werden. Erforderlich ist dabei eine Würdigung aller Umstände. Es darf kein krasses Missverhältnis entstehen zwischen dem Repara­tu­r­aufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjekts andererseits. Das Landgericht hat in diesem Zusammenhang unterstellt, dass einem aktuellen Verkehrswert des Hauses von 28.000,- € Sanie­rungs­kosten in Höhe von mindestens 95.000,- € gegenüber stehen und damit jedenfalls rechnerisch ein grobes Missverhältnis zwischen dem behaupteten Verkehrswert und der behaupteten Höhe der Sanie­rungs­kosten vorliegt. Es hat jedoch angenommen, dass die Beklagte sich aufgrund der Umstände des Falles auf das - zu unterstellende - Missverhältnis nach Treu und Glauben nicht berufen könne. Diese Annahme ist aber nach den bisherigen Tatsa­chen­fest­stel­lungen des Landgerichts nicht gerechtfertigt.

Rückweisung der Sache an das Landgericht

Die Sache ist an das Landgericht zurückverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen getroffen werden können, ob die von der Mieterin beabsichtigten Reparaturen zur nachhaltigen Mangel­be­sei­tigung geeignet sind, wie sich das Verhältnis von Sanie­rungs­kosten und Verkehrswert der Immobilie tatsächlich darstellt und ob es der Vermieterin unter Berück­sich­tigung dieser und der weiteren Umstände zugemutet werden kann, die Mängel zu beseitigen.

*§ 536 a BGB: Schadens- und Aufwen­dungs­er­satz­an­spruch des Mieters wegen eines Mangels