Kündigungs­schutz­klausel eines kommunalen Wohnungsträgers bei Immobilien­veräußerung begründet eigene (Schutz-)Rechte des MietersBestimmungen zu lebenslangem Wohnrecht der Mieter in Immobilien­kauf­vertrag ist als echter Vertrag zugunsten Dritter anzusehen

Kläger kündigen Mietverhältnis

Im Jahr 2015 kündigten die Kläger das Mietverhältnis nach § 573 a Abs. 1 Satz 1 BGB, der eine erleichterte Kündigung der Vermieters vorsieht, wenn dieser in einem Gebäude mit - wie hier - nicht mehr als zwei Wohnungen selbst wohnt.

Klage in den Vorinstanzen erfolglos

Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgten die Kläger ihr Klagebegehren weiter.

Im Kaufvertrag enthaltene Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht schließt vom Kläger ausgesprochene Kündigung aus

Der Bundes­ge­richtshof wies die Revision zurück und entschied, dass es sich bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Mieter um einen echten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) handelt, der dem Mieter der betreffenden Wohnung eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter einräumt und vorliegend die von den Klägern ausgesprochene Kündigung ausschließt.

Stadt wollte möglichst umfassenden Mieterschutz erreichen

Schon der Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehenden lebenslangen Wohnrecht der Mieter und einer Übernahme dieses Mietver­hält­nisses durch den Käufer die Rede ist, bringt hinreichend deutlich zum Ausdruck, dass den Mietern hiermit eine (eigene) gesicherte Rechtsposition auch gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter eingeräumt wird. Ihren bisherigen Wohnraum sollen sie lediglich bei selbst zu vertretender (erheblicher) Verletzung ihrer Mieterpflichten verlieren können. Für diese naheliegende Auslegung der vertraglichen Regelungen sprechen zusätzlich auch die hohe Schutz­be­dürf­tigkeit der Beklagten als langjährige Mieter und die Verantwortung der Stadt Bochum als kommunaler Eigentümer und Veräußerer. Darüber hinaus unterstreicht das für den Fall einer unberechtigten Vermie­ter­kün­digung vereinbarte Wieder­kaufsrecht der Stadt, dass diese mit den vertraglichen Regelungen erkennbar einen möglichst umfassenden Schutz der Mieter herbeiführen wollte. Vom vereinbarten Kündi­gungs­aus­schluss mit umfasst ist dabei ohne weiteres auch die vorliegend von den Klägern ausgesprochene erleichterte Vermie­ter­kün­digung nach § 573 a BGB, die (ebenso wie die ausdrücklich genannten Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wirtschaft­licher Verwertung) ebenfalls eine Pflicht­ver­letzung oder ein Verschulden auf Mieterseite nicht voraussetzt.

Keine unangemessene Benachteiligung für Immobi­li­en­käufer

Für den Fall, dass es sich (wie die Kläger behaupten) bei den streit­be­fangenen Bestimmungen aufgrund der Verwendung seitens der Stadt Bochum in einer Vielzahl von Immobi­li­en­kauf­ver­trägen für ähnliche Siedlungshäuser um von ihr vorformulierte Allgemeine Geschäfts­be­din­gungen handeln sollte, gilt nichts anderes. Die vorliegend verwendeten kaufver­trag­lichen Bestimmungen, mit denen das Recht der Erwerber zur ordentlichen Kündigung für die Lebensdauer der aktuellen Mieter eingeschränkt wird, benachteiligen den Käufer einer entsprechenden Immobilie nicht unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 und 2 BGB, sondern stellen vielmehr eine inhaltlich ausgewogene Regelung für den Verkauf eines im kommunalen Eigentum stehenden, von langjährigen Mietern bewohnten Siedlungshauses dar.

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 328 BGB Vertrag zugunsten Dritter

(1) Durch Vertrag kann eine Leistung an einen Dritten mit der Wirkung bedungen werden, dass der Dritte unmittelbar das Recht erwirbt, die Leistung zu fordern.

(2) In Ermangelung einer besonderen Bestimmung ist aus den Umständen, insbesondere aus dem Zwecke des Vertrags, zu entnehmen, ob der Dritte das Recht erwerben, ob das Recht des Dritten sofort oder nur unter gewissen Voraussetzungen entstehen und ob den Vertrag­s­chlie­ßenden die Befugnis vorbehalten sein soll, das Recht des Dritten ohne dessen Zustimmung aufzuheben oder zu ändern.

§ 573 a BGB Erleichterte Kündigung des Vermieters

(1) 1 Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. 2 Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

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§ 307 BGB Inhalts­kon­trolle

(1) 1 Bestimmungen in Allgemeinen Geschäfts­be­din­gungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. 2 Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder

2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

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