Erdge­schoss­mieter muss sich an den Aufzugskosten beteiligenBetriebskosten werden regelmäßig in unter­schied­lichem Umfang genutzt

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers im Erdgeschoss einer Seniorenanlage, die mit einem Aufzug ausgestattet ist. Zu dem Mietobjekt der Beklagten gehörte weder ein mit dem Aufzug erreichbarer Keller noch ein Dachboden. Nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Formularmietvertrag sollten Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berech­nungs­ver­ordnung, unter anderem die Kosten des Aufzugs, umgelegt werden. Gestützt darauf verlangte der Kläger von den Beklagten mit einer Neben­kos­ten­nach­for­derung für das Jahr 2004 einen anteiligen, nach dem Maßstab der Wohnfläche umgelegten Betrag von 141,37 € für Betriebskosten des Aufzugs. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Auf die zugelassene Berufung hat das Landgericht die Beklagten zur Zahlung der Aufzugskosten verurteilt. Die vom Berufungs­gericht zugelassene Revision der Beklagten hat der Bundes­ge­richtshof zurückgewiesen.

Vereinbarung nicht unwirksam

Gemäß § 556 Abs. 1 BGB können die Mietver­trags­parteien vereinbaren, dass der Mieter Kosten des Aufzugsbetriebs trägt. Der VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass eine solche Vereinbarung auch formu­la­r­ver­traglich mit einem Erdge­schoss­mieter geschlossen werden kann; sie ist unabhängig von einem konkreten Nutzen des Aufzugs für diesen Mieter nicht wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Kosten des Betriebs von Aufzügen dürfen nach Verhältnis der Wohnflächen umgelegt werden

Die Zulässigkeit der Umlage von Aufzugskosten auf sämtliche Mieter einschließlich des Erdge­schoss­mieters ergibt sich allerdings bei preisfreiem Wohnraum, wie er im Streitfall vorlag, nach der Ansicht des Bundes­ge­richtshofs entgegen einer verbreiteten Auffassung in Rechtsprechung und Literatur nicht schon aus § 24 Abs. 2 der Neubau­mie­ten­ver­ordnung 1970 (NMV). Die Vorschrift sieht für preisgebundenen Wohnraum vor, dass die Kosten des Betriebs von Aufzügen nach dem Verhältnis der Wohnflächen umgelegt werden dürfen und Wohnraum im Erdgeschoss von der Umlage lediglich ausgenommen werden kann. Der Bundes­ge­richtshof hat es abgelehnt, die Regelung auf den preisfreien Wohnraum zu übertragen, weil es sich dabei um auslaufendes, nur noch auf den Altbestand im sozialen Wohnungsbau anzuwendendes Recht handelt.

Keine unangemessene Benachteiligung des Erdge­schoss­mieters an den Aufzugskosten

Er hat vielmehr als maßgeblich angesehen, dass die formularmäßige Beteiligung auch des Mieters einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung an den Aufzugskosten nicht von der allgemeinen wohnraum­miet­recht­lichen Regelung des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB abweicht. Nach dieser Vorschrift sind die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, wobei von der Gesamt­wohn­fläche auszugehen ist. Die Beteiligung an den Aufzugskosten benachteiligt den Erdge­schoss­mieter unabhängig von dem konkreten Nutzen, den ihm der Aufzug bietet, nicht unangemessen. Betriebskosten, die nicht von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen – neben den Aufzugskosten etwa die Kosten der Beleuchtung und Reinigung allgemein zugänglicher Bereiche oder Kosten der Gartenpflege -, werden häufig von den einzelnen Mietern in unter­schied­lichem Umfang verursacht oder es werden die damit verbundenen Vorteile von ihnen in unter­schied­lichem Maße genutzt. Eine nach der konkreten Verursachung oder tatsächlichen Nutzung diffe­ren­zierende Umlage dieser Kosten auf die Mieter wäre vielfach nicht praktikabel und hätte eine erhebliche Unüber­sicht­lichkeit und möglicherweise auch laufende Veränderungen in der Abrechnung zur Folge. Gründe der Praktikabilität für den Vermieter und der Nachvoll­zieh­barkeit und Überprüfbarkeit der Abrechnung für den Mieter sprechen deshalb für eine Abrechnung nach einem einheitlichen, genera­li­sie­renden Maßstab, auch wenn gewisse Ungenauigkeiten bei der Verteilung der Betriebskosten dann unvermeidlich sind. Eine solche genera­li­sierende Betrach­tungsweise entspricht zudem der Intention des Gesetzgebers, der mit der Regelung des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB die Umlage von Betriebskosten leichter handhabbar machen wollte.