BGH zum Besei­ti­gungs­an­spruch des Vermieters: Vermieter muss vor Klageerhebung den Mieter abmahnen§ 541 BGB verdrängt § 1004 BGB - Abmahnung an Geschäfts­un­fähige zählt nicht

Im Fall verschickte der Vermieter eine Abmahnung an seine geschäfts­un­fähige Mieterin und forderte sie auf, eine auf der Balkonbrüstung angebrachte Parabolantenne zu entfernen. Noch bevor der Betreuer vom Schreiben Kenntnis erlangte, verklagte der Vermieter die Mieterin auf Beseitigung. Der Mieter entfernte die Parabolantenne. Die Parteien erklärten daraufhin den Rechtsstreit übereinstimmend für beendet und stritten darüber, wer die Kosten des Rechtsstreits zu tragen habe.

Der Bundes­ge­richthof entschied, dass der Vermieter die Kosten tragen müsse, da die Klage unbegründet gewesen sei.

Der Vermieter habe die Mieterin vor der Klageerhebung nicht wirksam abgemahnt, denn gemäß § 541 BGB (Unter­las­sungsklage bei vertrags­widrigem Gebrauch) sei eine Abmahnung Voraussetzung für einen vom Vermieter gegenüber dem Mieter geltend gemachten Besei­ti­gungs­an­spruch. Die an die Mieterin persönlich gerichtete Abmahnung sei aufgrund der Geschäfts­un­fä­higkeit der Beklagten unwirksam gewesen, da auf eine Abmahnung als rechts­ge­schäftliche, empfangs­be­dürftige Willen­s­er­klärung die Vorschriften über Rechtsgeschäfte entsprechend anzuwenden seien.

§ 1004 BGB im Mietverhältnis nicht anwendbar

Zwar sei eine Abmahnung nicht erforderlich, wenn ein etwaiger Besei­ti­gungs­an­spruch auf § 1004 Abs. 1 BGB gestützt werde. Jedoch könne in einem Mietverhältnis ein Besei­ti­gungs­an­spruch nicht auf § 1004 BGB gestützt werden, denn diese Vorschrift würde durch die speziellere Norm § 541 BGB verdrängt. Die konkrete Ausgestaltung der Vorschrift des § 541 BGB habe mieter­schüt­zenden Charakter. Durch das dort, nicht aber in § 1004 BGB aufgenommene Erfordernis einer vorherigen Abmahnung des Mieters durch den Vermieter solle dem Mieter eine (letzte) Gelegenheit zu vertragstreuem Verhalten gegeben werden, bevor der Vermieter zu den scharfen Rechtsbehelfen der §§ 541 und 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB greifen dürfe.