BGH: Verkäufer eines Einkaufs­zentrums muss über die Höhe der Untermieten informierenKäufer kann im Fall einer fehlenden Aufklärung Schadenersatz verlangen

Im zugrunde liegenden Fall schlossen die Streitparteien im März 2007 einen Kaufvertrag über ein Einkaufszentrum ab. Der Kaufpreis wurde mit Hilfe der Jahresmieten errechnet. Die Richtigkeit dieser Mieten wurde von dem Verkäufer durch Kaufvertrag garantiert. Tatsächlich lagen die Mieteinnahmen wegen einer Untervermietung eines nicht unerheblichen Teils der Einkaufsfläche niedriger als im Kaufvertrag vereinbart. Der Käufer verlangte daraufhin Schadenersatz.

Vorinstanzen wiesen Klage ab

Sowohl das Landgericht Hamburg, als auch das Oberlan­des­gericht Hamburg wiesen die Klage ab. Das Oberlan­des­gericht vertrat die Ansicht, dass der Verkäufer nicht unaufgefordert über die Höhe der Untermieten habe aufklären müssen. Insofern sei zu beachten gewesen, dass dem Käufer die Untervermietung bekannt war. Gegen das Urteil legte der Käufer Revision ein.

Keine Verletzung einer Aufklä­rungs­pflicht im Rahmen der Vertrags­an­bahnung

Der Bundes­ge­richtshof stellte zunächst fest, dass dem Käufer kein Schaden­er­satz­an­spruch aufgrund einer Verletzung vorver­trag­licher Aufklä­rungs­pflichten zustand (§ 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB). Der Käufer habe nicht unaufgefordert darauf hinweisen müssen, dass die erzielten Untermieten weniger als ein Viertel der im Kaufvertrag garantierten Hauptmieten betrugen.

Grundsätzlich besteht Aufklä­rungs­pflicht

Der Bundes­ge­richtshof betonte zwar, dass jeder Vertragspartner grundsätzlich die Pflicht habe, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die für den anderen von wesentlicher Bedeutung für seinen Entschluss sind. Ein erheblicher Unterschied zwischen den vereinbarten Mieten und den erzielten Untermieten könne ein solcher Umstand sein. Denn der vertraglich vereinbarte Mietzins stelle einen sicheren Maßstab und einer der wichtigsten Grundlagen für die Ertrags­fä­higkeit und damit für die Wertschätzung eines Hausgrundstücks dar. Vermitteln aber die im Zeitpunkt des Vertrags­schlusses erzielten Mieten aufgrund besonderer Umstände ein falsches Bild über die Ertrags­fä­higkeit des Grundstücks, müsse der Verkäufer den Käufer darüber ungefragt aufklären.

Kaufent­schei­dungs­um­stände müssen von wesentlicher Bedeutung sein

Die Umstände für einen Kaufentschluss müssen aber erkennbar von wesentlicher Bedeutung für den Käufer sein, so die Bundesrichter weiter. Daran könne es fehlen, wenn der Kaufpreis nicht an die tatsächliche Nutzung des Grundstücks im Verkaufs­zeitpunkt anknüpft. Dies sei hier der Fall gewesen. Der Kaufpreis sei in diesem Fall nach Auffassung des Gerichtshofs nicht im Hinblick auf die tatsächliche Nutzung des Einkaufzentrums bestimmt worden. Denn dieses sei von einer langjährigen Untervermietung, einer nur noch zweijährigen Restlaufzeit der Haupt­miet­verträge und erheblichen Leerständen geprägt gewesen. Davon habe der Käufer auch Kenntnis gehabt. Vielmehr habe er erkennbar eigene Pläne hinsichtlich des Einkaufs­zentrums verfolgt.

Eventuelle Verletzung von vertraglichen Infor­ma­ti­o­ns­pflichten

Der Bundes­ge­richtshof hielt es jedoch für möglich, dass dem Käufer ein Schaden­er­satz­an­spruch wegen Nichterfüllung einer im Kaufvertrag vereinbarten Infor­ma­ti­o­ns­pflicht zustand (§ 280 Abs. 1 BGB). Solche vertraglichen Informationspflichten gehen über vorvertragliche Aufklä­rungs­pflichten hinaus. Der Verkäufer habe im Kaufvertrag garantiert, dass der Käufer sämtliche Unterlagen übergibt. Ob er dieser Verpflichtung und damit seinen vertraglichen Infor­ma­ti­o­ns­pflichten nachgekommen ist, habe das Oberlan­des­gericht nicht festgestellt. Das Berufungsurteil wurde daher vom Gerichtshof aufgehoben und zur Neuentscheidung zurückverwiesen.