Besitzer eines lebenslangen unentgeltlichen Wohnrechts muss sich an verbrauchs­unabhängigen Kosten beteiligenKostenpflicht aufgrund Unterhaltungs­pflicht des Hauseigentümers

Im zugrunde liegenden Fall wurde einem Mann im Jahr 1989 ein unentgeltliches lebenslanges Wohnrecht an einer Wohnung eingeräumt. Seit dem Jahr 2000 nutzte der Berechtigte die Wohnung nicht mehr. Die Hausei­gen­tümerin verlangte nachfolgend für die Jahre 2006 bis 2008 Zahlung der verbrauch­s­u­n­ab­hängigen Kosten für die Heizung und die Warmwas­ser­be­reitung. Da sich der Wohnungs­be­rechtigte weigerte, erhob die Eigentümerin Klage. Das Amtsgericht Schöneberg wies die Klage ab, woraufhin die Hausei­gen­tümerin Berufung einlegte.

Landgericht Berlin gab Klage statt

Das Landgericht Berlin gab der Klage statt. Seiner Ansicht nach, habe der Wohnungs­be­rechtigte im Grundsatz nur die von ihm verursachten Kosten zu zahlen. Ihn treffe aber eine Erhal­tungs­pflicht (§§ 1093 Abs. 1, 1041 BGB). Die zur Heizung notwendigen Anlagen und Einrichtungen müssen in den Wintermonaten betriebsbereit und funktionsfähig sein. Er müsse daher die verursachten Grundkosten der Heizung zahlen. Dies gelte selbst dann, wenn er die Wohnung nicht nutzt. Gegen das Berufungsurteil legte der Wohnungs­be­rechtigte Revision ein.

BGH wies Revision zurück

Der Bundes­ge­richthof wies die Revision des Wohnungs­be­rech­tigten zurück. Dieser habe trotz der Unent­gelt­lichkeit des Wohnrechts verbrauch­s­u­n­ab­hängige Kosten, wie Strom, Wasser und Heizung, tragen müssen. Denn dabei handele es sich nicht um Kosten der Wohnung, sondern um die erst durch die Ausübung des Wohnungsrechts verursachten Kosten ihrer Nutzung. Es sei insofern zu beachten, dass 30 % bis 50 % der Gesamtkosten für Heizung und Warmwas­ser­be­reitung verbrauch­s­u­n­ab­hängig umgelegt werden müssen. Dies solle dem nicht durch das Nutzerverhalten beeinflussbaren Kostenanteil Rechnung tragen.

Kosten­tra­gungs­pflicht ergab sich nicht aus Erhal­tungs­pflicht

Aus der Erhal­tungs­pflicht des Wohnungs­be­rech­tigten (§§ 1093 Abs. 1, 1041 BGB) könne nach Auffassung des Bundes­ge­richtshofs nicht hergeleitet werden, dass er die Grundkosten zu tragen hat. Denn zum einen sei für die Warmwas­ser­be­reitung nicht ersichtlich, inwieweit sie zur Erhaltung der Wohnung dient. Zum anderen sei die Bereitstellung einer funkti­o­ns­fähigen Heizung keine Maßnahme der gewöhnlichen Erhaltung. Sie sei lediglich Voraussetzung dafür, dass die Wohnung infolge der Beheizung erhalten werden kann.

Pflicht zur Kostentragung bestand wegen Unter­hal­tungs­pflicht der gemein­schaft­lichen Anlagen

Die Bundesrichter haben aber aus dem Umstand, dass die Zentralheizung ebenso wie die Warmwas­ser­be­rei­tungs­anlage zu den gemein­schaft­lichen Anlagen im Sinne von § 1093 Abs. 3 BGB gehören, eine Pflicht des Wohnungs­be­rech­tigten zur anteiligen Zahlung der verbrauch­s­u­n­ab­hängigen Kosten hergeleitet. Zwar sei grundsätzlich der Hauseigentümer verpflichtet die gemein­schaft­lichen Anlagen und Einrichtungen zu unterhalten. Nach Ansicht der Bundesrichter könne der Eigentümer hingegen die Kosten auf die Nutzungs­be­rech­tigten umlegen. Dies lasse sich zwar nicht aus § 1041 BGB entnehmen. Es sei aber inter­es­sens­gerecht den Wohnungs­be­rech­tigten zur Kosten­be­tei­ligung heranzuziehen.

Kosten­be­tei­ligung des Wohnungs­be­rech­tigten war sachgerecht

Funktionsfähige gemein­schaftliche Anlagen und Einrichtungen liegen im Interesse des Berechtigten, so der Gerichtshof weiter. Es sei daher nicht sachgerecht, die Kosten der Unterhaltung allein auf den Eigentümer abzuwälzen. Zudem wäre ein wirtschaft­licher Anreiz zur Vornahme von Unter­hal­tungs­maß­nahmen, die über eine bloße Instandsetzung hinausgesehen, nicht gegeben gewesen.

Fehlende Nutzung der Wohnung unbeachtlich

Schließlich sei die fehlende Nutzung der Wohnung durch den Berechtigten aus Sicht des Gerichtshofs unbeachtlich gewesen. Denn die fehlende Nutzung habe auf der freien Entscheidung des Berechtigten beruht. Deren wirtschaftliche Folgen können nicht auf die Hausei­gen­tümerin verlagert werden.