Wohnungs­ei­gentümer muss seine Ansprüche wegen einer vertraglichen Pflicht­ver­letzung des Verwalters gegen Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft geltend machenVerwal­ter­vertrag entfaltet keine drittschützende Wirkung zugunsten einzelner Wohnungs­ei­gentümer

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nachdem es in einer Wohnei­gen­tums­anlage in Sachsen zu einem Wasserschaden kam, regulierte der Wohnge­bäu­de­ver­si­cherer im November 2022 den Schaden. Ein von dem Wasserschaden betroffener Wohnungseigentümer forderte nachfolgend vergeblich die Verwalterin dazu auf, den für sein Sondereigentum geleisteten Teilbetrag an ihn auszuzahlen. Da der Wohnungs­ei­gentümer Anwalt war, zeigte er nunmehr seine eigene Vertretung an und forderte nochmals unter Fristsetzung die Auszahlung des Betrags. Dem kam die Verwalterin daraufhin nach. Nunmehr machte der Wohnungs­ei­gentümer gegenüber der Verwalterin einen Anspruch auf Ersatz der vorge­richt­lichen Anwaltskosten geltend. Seine Klage wies das Amtsgericht Chemnitz und das Landgericht Dresden ab. Dagegen richtete sich die Revision des Klägers.

Kein Anspruch auf Ersatz der Anwaltskosten gegenüber Verwalterin

Der Bundes­ge­richtshof bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz. Dem Kläger stehe gegen die Beklagte kein Anspruch auf Ersatz der Anwaltskosten zu. Nach Inkrafttreten des reformierten Wohnei­gen­tums­ge­setzes zum 1. Dezember 2020 bestehen Ansprüche des einzelnen Wohnungs­ei­gen­tümers wegen der Verletzung von Pflichten des Verwalters aus dem zwischen diesem und der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossenen Vertrag nur gegenüber der Gemeinschaft.

Keine drittschützende Wirkung des Verwal­ter­vertrags

Der Anspruch auf Ersatz der Anwaltskosten ergebe sich nach Ansicht des Bundes­ge­richtshofs nicht aus § 280 Abs. 1 BGB, § 241 Abs. 2 BGB in Verbindung mit den Grundsätzen des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Denn der Verwal­ter­vertrag habe keine drittschützende Wirkung. Insofern sei der einzelne Wohnungs­ei­gentümer nicht schutzbedürftig. Denn er könne Schaden­er­satz­ansprüche gegen die Gemeinschaft gemäß § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 18 Abs. 2 WEG geltend machen. Die Gemeinschaft müsse sich das Verhalten des Verwalters zurechnen lassen.