Hausverkäufer muss Käufer über Asbestbelastung informierenOffen­ba­rungs­pflichtiger Sachmangel - BGH zur Aufklä­rungs­pflicht des Verkäufers bei Asbest

Der u. a. für Rechstrei­tig­keiten über Ansprüche aus Kaufverträgen über Grundstücke zuständige V. Zivilsenat des Bundes­ge­richtshofs hatte sich mit folgendem Fall zu befassen, der zwei für die Rechtspraxis bedeutsame Fragen aufwirft:

Sachverhalt

Mit notariellem Vertrag vom 4. Oktober 2006 kauften die Kläger von den Beklagten ein Hausgrundstück unter Ausschluss der "Gewähr für Fehler und Mängel". Das Wohngebäude war im Jahre 1980 in Fertigbauweise errichtet worden. In der Außenfassade waren Asbest­ze­ment­tafeln verarbeitet worden. Über diesen Umstand klärten die Beklagten die Kläger nicht auf, obwohl zuvor bereits ein anderer Kaufinteressent wegen der Asbest­ver­kleidung von seinen Kaufabsichten abgerückt war.

Kläger wollen Schadensersatz für Asbestsanierung

Die Kläger verlangen Schadensersatz in Höhe der Kosten für die Asbestsanierung. Land- und Oberlan­des­gericht haben die Klage abgewiesen. Das Oberlan­des­gericht meint, eine im Jahr 1980 mit Asbest­ze­ment­platten errichtete Hausfassade stelle keinen Mangel dar, der Gegenstand einer Offenbarungspflicht habe sein können. Ansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluss seien ausgeschlossen.

BGH: Offen­ba­rungs­pflichtiger Sachmangel

Die Revision hatte Erfolg. Der Bundes­ge­richtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Entscheidung und Verhandlung an das Berufungs­gericht zurückverwiesen. Er hat entschieden, dass Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesund­heits­schädlich erkannt worden sind, einen offen­ba­rungs­pflichtigen Sachmangel begründen können. Das sei jedenfalls dann anzunehmen, wenn Baumaterialien Stoffe enthalten, die schon in geringen Dosen karzinogen wirken, und die ernsthafte Gefahr besteht, dass diese Stoffe bei üblicher Nutzung, Umgestaltung oder Renovierung des Kaufobjekts austreten. Insbesondere liege eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit eines Wohngebäudes vor, wenn übliche Umgestaltungs- Renovierungs- und Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesund­heits­ge­fahren vorgenommen werden könnten. Das gelte jedenfalls für solche Arbeiten, die üblicherweise auch von Laien und nicht nur von mit dem Umgang gefährlicher Baustoffe vertrauten Betrieben des Fachhandwerks vorgenommen würden. Das Berufungs­gericht wird daher festzustellen haben, ob diese Voraussetzungen bei dem von den Klägern erworbenen Haus erfüllt sind.

Arglistige Täuschung

Darüber hinaus hat der Senat entschieden, dass Ansprüche wegen Verschuldens bei den Vertrags­ver­hand­lungen nach Gefahrübergang (im Regelfall mit der Übergabe der Kaufsache) jedenfalls dann nicht durch die kaufrechtlichen Regelungen der §§ 434 ff. BGB ausgeschlossen werden, wenn der Verkäufer den Käufer über die Beschaffenheit der Sache arglistig getäuscht hat. Daher wird das Berufungs­gericht zu prüfen haben, ob den Beklagten ein arglistiges Verhalten vorzuwerfen ist.