Zahlungs­rück­stände - BGH zu den Voraussetzungen des Wohnungs­ei­gen­tums­entzugs von säumigen Wohnungs­ei­gen­tümernEntziehung des Wohnungs­ei­gentums nach § 18 WEG setzt Abmahnung voraus

Im Fall zahlte ein Wohnungs­ei­gentümer (Beklagter) das Wohngeld seit 1997 regelmäßig erst nach gerichtlicher Geltendmachung. Seine Rückstände beliefen sich im Wirtschaftsjahr 2003/2004 auf 4.036,99 € und im Wirtschaftsjahr 2004/2005 auf 3.240,00 €, die er im Verlaufe des Rechtsstreits bezahlte. Auf einer Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ver­sammlung beschloss die Gemeinschaft der Wohnungs­ei­gentümer mit Ausnahme des Beklagten, diesem das Wohnungs­ei­gentum zu entziehen, "da er fortlaufend seine Zahlungs­ver­pflich­tungen gegenüber der WEG verweigert oder diese erst durch aufwendige und langwierige Mahnverfahren erzwungen werden müssen". Dieser Beschluss wurde nicht angefochten. Der Aufforderung der Kläger, ihnen freiwillig seine Wohnung zu verkaufen, kam der Beklagte nicht nach. Die Kläger möchten den Entzie­hungs­be­schluss mit der vorliegenden Klage durchsetzen. Dem tritt der Beklagte entgegen.

Der Bundes­ge­richtshof gab den Wohnungs­ei­gen­tümern grundsätzlich recht, bemängelte aber eine fehlende Abmahnung.

Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar

Die Entziehung des Wohnungs­ei­gentums sei gemäß § 18 Abs. 1 WEG möglich. Dies setze voraus, dass sich der betroffene Wohnungs­ei­gentümer einer so schweren Verletzung seiner ihm gegenüber den anderen Wohnungs­ei­gen­tümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht habe, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden könne. Zu der Verletzung solcher gemein­schafts­be­zogenen Pflichten gehöre die Verletzung der Pflicht zur Lasten- und Kostentragung nach § 16 Abs. 2 WEG. Das zeige schon das Gesetz selbst, wenn es Wohngel­drück­stände in § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG, allerdings unter besonderen Voraussetzungen, als Regelbeispiel für eine zur Entziehung des Wohnungs­ei­gentums führende Pflicht­ver­letzung benenne.

Nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG sei eine Entziehung wegen Wohngel­drück­ständen allerdings nur möglich, wenn sich der Wohnungs­ei­gentümer in Höhe eines Betrags, der drei Prozent des Einheitswerts seines Wohnungs­ei­gentums übersteige, länger als drei Monate in Verzug befinde und nach § 19 Abs. 2 WEG, diesen Rückstand auch nicht bis zu Erteilung des Zuschlags nach § 57 WEG ausgleiche.

Diese Voraussetzungen würde hier aber vorliegen, weil der Beklagte seinen Rückstand nach seiner Verurteilung in erster Instanz ausgeglichen habe. Das versperre den Rückgriff auf die Generalklausel des § 18 Abs. 1 WEG aber nicht. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG hebe lediglich einen speziellen Anwendungsfall des § 18 Abs. 1 WEG beispielhaft hervor und stehe der Anwendung des § 18 Abs. 1 WEG auf andere Fälle der Verletzung der Pflicht zur Lasten- und Kostentragung nicht von vornherein entgegen. Die unpünktliche Erfüllung dieser Pflicht könne ein Gewicht erlangen, das den anderen Wohnungs­ei­gen­tümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem säumigen Wohnungs­ei­gentümer unzumutbar mache. Das sei für die nach § 543 Abs. 1 und 2 BGB von ähnlichen Voraussetzungen abhängige und auch inhaltlich vergleichbare Kündigung eines Wohnraum­miet­ver­hält­nisses aus wichtigem Grund wegen Mietrückständen anerkannt. Für den Entzie­hungs­an­spruch nach § 18 Abs. 1 WEG gelte nichts anderes.

Abmahnung erforderlich

Zwar setze § 18 Abs. 1 WEG, anders als in dem erwähnten Vergleichsfall der Kündigung eines Wohnraum­miet­ver­hält­nisses aus wichtigem Grund (vgl. § 543 Abs. 3 BGB), nicht ausdrücklich eine Abmahnung voraus. Es sei aber anzunehmen, dass "Unzumutbarkeit" im Sinne von § 18 Abs. 1 WEG erst angenommen werden könne, wenn weniger einschneidende Maßnahmen, insbesondere eine Abmahnung, erfolglos geblieben seien.

Wegen der fehlenden Abmahnung war der Entzie­hungs­be­schluss also nicht wirksam. Allerdings, so führt der Bundes­ge­richtshof aus, sei ein wegen fehlender Abmahnung nicht ausreichender Entzie­hungs­be­schluss rechtlich als Abmahnung zu werten.

Vorinstanzen:

AG Darmstadt, Entscheidung vom 24.06.2005 - 311 C 58/05 -

LG Darmstadt, Entscheidung vom 07.12.2005 - 25 S 121/05 -