Wohneigentum: Video­über­wachung einer WEG-Anlage muss unter Beachtung der Privatsphäre und des Datenschutzes ausgestaltet seinUmfang und Bedingungen der Überwachung müssen geregelt werden

Im zugrunde liegenden Fall beschloss eine Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft im Mai 2008 den Einbau einer Video­über­wa­chungs­anlage, die den Eingangsbereich abdecken sollte. Hintergrund der Entscheidung war ein Farbanschlag im Eingangsbereich. In dem Protokoll zur Eigen­tü­mer­ver­sammlung wurde zudem festgehalten, dass die Überwachung eine temporäre Lösung sein soll. Im Mai 2010 beantragte eine Wohnungs­ei­gen­tümerin, die Anlage abzubauen. Dieser Antrag wurde jedoch mehrheitlich abgelehnt. Zugleich wurde bekräftigt, die Anlage weiterlaufen zulassen, um einen Überblick über Prostitution und bordellartigen Betrieb zu haben. Die Wohnungs­ei­gen­tümerin klagte gegen den ablehnenden Beschluss.

Amtsgericht und Landgericht wiesen Klage ab

Das Amtsgericht Schöneberg und das Landgericht Berlin wiesen die Klage ab. Das Landgericht begründete seine Entscheidung damit, dass ein Anspruch auf Entfernung der Video­über­wa­chungs­anlage nicht bestanden habe. Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft habe den Antrag auf Entfernung pflichtgemäß ablehnen dürfen. Denn der Beschluss über den Einbau der Anlage habe den Vorgaben des § 6 b Bundes­da­ten­schutz­gesetz (BDSG) entsprochen und sei daher nicht zu beanstanden gewesen. Gegen die Entscheidung legte die klagende Wohnungs­ei­gen­tümerin Revision ein.

Einbau einer Video­über­wa­chungs­anlage grundsätzlich zulässig

Der Bundes­ge­richtshof führte zunächst aus, dass der Einbau einer Videoanlage zur Überwachung von Teilen des Gemein­schafts­ei­gentums grundsätzlich zulässig sei, wenn die Überwachung durch die Gemeinschaft erfolgt und die Voraussetzung des § 6 b BDSG eingehalten werden. Zudem sei erforderlich, dass das Überwa­chungs­in­teresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen Wohnungs­ei­gen­tümers und von Dritten, deren Verhalten mitüberwacht werden, an dem Schutz ihrer Privatsphäre (Art. 2 GG, § 14 Nr. 1 WEG) überwiegt. Dies könne etwa der Fall sein, wenn die Gemeinschaft Straftaten gegen das Gemein­schafts­ei­gentum und gegen die Bewohner der Anlage abwehren möchte. Dagegen dürfe die Video­über­wa­chungs­anlage nicht dazu dienen, Ansprüche gegen einzelne Wohnungs­ei­gentümer durchzusetzen.

Regelung des Umfangs des Betriebs der Videoanlage

Darüber hinaus müssen die Regeln für den Betrieb der Überwachung durch Beschluss der Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft verbindlich festgelegt werden, so der Bundes­ge­richtshof weiter. Denn nur so könne gewährleistet werden, dass der Umfang der Überwachung und ihre Bedingungen für jeden transparent und jederzeit verifizierbar sind. Zudem müsse beachtet werden, dass keine angrenzenden öffentlichen Flächen oder andere Grundstücke mit überwacht werden und der Grundsatz der Verhält­nis­mä­ßigkeit eingehalten wird. Es könne beispielsweise die Überwachung des Eingangs­be­reichs zulässig sein, nicht aber des gesamten Treppenhauses.

Anspruch auf Stilllegung bestand

Der Bundes­ge­richtshof stellte im konkreten Fall fest, dass der Wohnungs­ei­gen­tümerin nach § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch auf Stilllegung der Video­über­wa­chungs­anlage zustand. Es sei nämlich folgendes zu berücksichtigen gewesen: Ursprünglich sei der Einbau der Überwa­chungs­anlage aufgrund des Farbanschlags beschlossen worden und zwar ohne förmliche zeitliche Begrenzung. Dennoch haben die Eigentümer die Videoüberwachung als temporäre Lösung angesehen. Zwei Jahre später habe sie jedoch eine Dauerlösung dargestellt. Sie sollte nunmehr nicht nur Schadensfälle und kriminelle Handlungen verhindern, sondern auch den Besucherverkehr im Hinblick auf die Ausübung von Prostitution überwachen. Die Bundesrichter sahen darin eine ganz erhebliche Veränderung der Umstände. Es sei zu einer schleichenden Erweiterung des Überwa­chungs­zwecks gekommen. Dies habe die Klägerin nicht hinnehmen müssen.

Weiterbetrieb entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung

Nach Auffassung des Bundes­ge­richtshofs habe der Weiterbetrieb der Überwa­chungs­anlage keiner ordnungsgemäßen Verwaltung entsprochen. So habe es dem Beschluss zum Einbau der Anlage an einer hinreichend deutlichen Festlegung des Zwecks der Überwachung gefehlt. Zudem sei der Umfang und die Bedingungen der Überwachung unzureichend bis gar nicht geregelt worden. Ohne solche Regelungen habe sich aber eine Beein­träch­tigung der Privatsphäre nicht verhindern lassen.