Zum Umfang der Ersther­stel­lungs­pflicht der Gemeinschaft der Wohnungs­ei­gentümer bei einem sogenannten stecken­ge­bliebenen Bau

Die Kläger sind jeweils Sonde­rei­gentümer von zwei noch nicht vollständig hergestellten Dachge­schoss­ein­heiten. Die beklagte Gemeinschaft der Wohnungs­ei­gentümer war bereits im Jahr 2019 rechtskräftig verurteilt worden, das Gemein­schafts­ei­gentum der Sonde­r­ei­gen­tum­s­ein­heiten erstmalig plangerecht herzustellen. Uneinigkeit bestand allerdings über die Reichweite dieser Herstel­lungs­pflicht. Im Jahr 2022 lehnten es die Wohnungs­ei­gentümer ab zu beschließen, dass zur plangerechten Erstherstellung der Dachge­schoss­ein­heiten auch die Herstellung der Zwischenwände, die Elektro­in­sta­l­lation und der Anschluss an die Heizzentrale nebst Heizkörpern und entsprechenden Zuleitungen gehören. Auch der weitere Antrag, den Klägern auf ihre Kosten den Einbau von sechs Dachflä­chen­fenstern zu gestatten, fand keine Mehrheit.

Bisheriger Prozessverlauf

Mit ihren Klagen begehren die Kläger die gerichtliche Ersetzung dieser beantragten Beschlüsse. Damit haben sie in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klageziel weiter.

Entscheidung des Bundes­ge­richtshofs

Der Bundes­ge­richtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und den auf die Herstellung der Zwischenwände, der Elektro­in­sta­l­lation und den Anschluss an die zentrale Heizungs­ver­sorgung nebst Heizkörpern und Zuleitungen gerichteten Beschluss ersetzt. Im Übrigen (Dachflä­chen­fenster) hat er die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen. Dem liegen folgende Überlegungen zugrunde:

Was den Umfang der Ersther­stel­lungs­pflicht angeht, können die Kläger im Ausgangspunkt die gerichtliche Ersetzung eines Beschlusses verlangen, mit dem die künftige Verwal­tung­s­praxis insoweit verbindlich festgelegt wird. Denn für die Frage, ob und inwieweit die von den Klägern begehrten Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, kommt es auf umstrittene und bislang höchst­rich­terlich ungeklärte Rechtsfragen an. In einem solchen Fall kann die Gemeinschaft der Wohnungs­ei­gentümer durch Mehrheits­be­schluss entscheiden, welche Auffassung sie für maßgeblich hält; lehnt sie einen entsprechenden Beschluss ab und will ein Wohnungs­ei­gentümer einen solchen Beschluss - wie hier - erzwingen, wird mit der Entscheidung über die Beschlus­ser­set­zungsklage verbindlich geklärt, ob die verlangte Verwal­tungs­maßnahme rechtmäßig ist.

Das Wohnungs­ei­gen­tums­gesetz enthält keinerlei Regelungen über die Ersther­stel­lungs­pflicht der Gemeinschaft bei einem typischerweise nach Insolvenz des Bauträgers stecken­ge­bliebenen Bau. Geklärt war in der Rechtsprechung des Bundes­ge­richtshofs bereits, dass eine solche Verpflichtung und ein korre­spon­die­render Anspruch des einzelnen Wohnungs­ei­gen­tümers auf erstmalige Herstellung jedenfalls hinsichtlich des Gemein­schafts­ei­gentums bestehen. Der Ersther­stel­lungs­an­spruch ist allerdings, wie der Bundes­ge­richtshof nunmehr entschieden hat, nicht darauf beschränkt. Für seinen Umfang kommt es im Einzelnen nicht auf die dingliche Zuordnung zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum an.

Eine strikte Ausrichtung des Ersther­stel­lungs­an­spruchs an der sachen­recht­lichen Abgrenzung würde, was die hier erstrebte Beschluss­fassung über die nichttragenden Innenwände, die Elektro­in­sta­l­lation und den Anschluss an die zentrale Heizungs­ver­sorgung angeht, nicht zu praktikablen Ergebnissen führen. Denn die Gemeinschaft muss, da sie auf jeden Fall das Gemein­schafts­ei­gentum herstellen muss, die das Sondereigentum umschließenden Wände, Böden und Decken sowie die unzweifelhaft im gemein­schaft­lichen Eigentum stehenden tragenden Innenwände nebst den Leitungen zu einem im Gemein­schafts­ei­gentum stehenden Versorgungsnetz errichten und hierfür ohnehin Aufträge vergeben. Dann ist es schon aus baupraktischen Gesichtspunkten geboten, den Ersther­stel­lungs­an­spruch auf die Errichtung nichttragender Innenwände sowie die Herstellung der unter Putz verlegten Elektro­in­sta­l­lation und den Anschluss an die Heizzentrale nebst Zuleitungen und Heizkörpern zu erstrecken. Auf diese Weise können die Wände allesamt etwa bei späteren Estricharbeiten berücksichtigt werden, und im Zuge der Errichtung aller Wände können zugleich die unter Putz verlegten Leitungen hergestellt werden.

Einer abschließenden dinglichen Zuordnung der einzelnen Bauteile kann es allerdings mit Blick auf die Kosten bedürfen, sollte es insoweit - anders als hier - zu einem Rechtsstreit kommen. Denn die erstmalige Fertigstellung eines stecken­ge­bliebenen Baus ist zwar, soweit es dabei um Maßnahmen am Gemein­schafts­ei­gentum geht, in finanzieller Hinsicht grundsätzlich von allen zu tragen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Übernimmt aber die Gemeinschaft entsprechend dem Begehren einzelner Wohnungs­ei­gentümer die erstmalige Errichtung (auch) von Teilen des Sondereigentums, trifft die Kostenlast insoweit die die Errichtung in diesem Umfang begehrenden Wohnungs­ei­gentümer.

Abgesehen von den genannten Bauteilen bleibt es dabei, dass der Sonde­rei­gentümer sein Sondereigentum selbst herstellen muss. Das betrifft insbesondere den - hier auch nicht verlangten - Innenausbau von Bad, Küche etc. Außerdem kommt eine auf Erstherstellung gerichtete Inanspruchnahme der Gemeinschaft mit Rücksicht auf das Mitglied­s­chafts­ver­hältnis nicht in Betracht, wenn der einzelne Wohnungs­ei­gentümer im Ergebnis gleich­ge­richtete vertragliche Ansprüche etwa gegen einen Bauträger oder einen Insol­venz­ver­walter erfolg­ver­sprechend geltend machen kann.

Nicht abschließend entscheiden konnte der Bundes­ge­richtshof dagegen über die Ersetzung eines auf die Gestattung von sechs Dachflä­chen­fenstern gerichteten Beschlusses. Hierbei geht es nicht um die plangerechte Erstherstellung, sondern um eine von der ursprünglichen Planung abweichende Errichtung, die sich nach den Vorschriften über bauliche Veränderungen beurteilt, und zwar auch dann, wenn das Dach, in das die Fenster eingebaut werden sollen, ohnehin (neu) hergestellt werden muss. Schon vor Fertigstellung des Gemein­schafts­ei­gentums können bauliche Veränderungen nämlich beschlossen oder einem Wohnungs­ei­gentümer durch Beschluss gestattet werden.

Ob allerdings ein Anspruch auf die Gestattung einer solchen baulichen Veränderung besteht, kann der Bundes­ge­richtshof nicht selbst entscheiden, weshalb die Sache insoweit zurückverwiesen worden ist. Da die anderen Wohnungs­ei­gentümer nicht zugestimmt haben, kommt es darauf an, ob sich ein Wohnungs­ei­gentümer nach der Verkehrs­an­schauung verständ­li­cherweise beeinträchtigt fühlen kann. Das Landgericht wird den Sachverhalt daraufhin erneut würdigen müssen. Anders als es zuvor gemeint hat, führt die bloße Wahrnehmbarkeit einer baulichen Veränderung nicht zwingend zu einer relevanten Beein­träch­tigung; vielmehr muss die Veränderung des einzelnen Bauteils das gesamte Gebäude optisch erheblich verändern. Bezugspunkt der anzustellenden Wertung ist damit, was das Landgericht bislang nicht richtig gesehen hat, das Gebäude als Ganzes, nicht das einzelne Bauteil.