Bundes­ge­richtshof entscheidet über "wesentliche Maklerleistung"

In dem zugrunde liegenden Fall hatte die Klägerin den Verkauf einer Eigen­tums­wohnung für 420.000 DM annonciert. Mit den Beklagten, die sich auf diese Annonce meldeten und der Klägerin für den Fall des Erwerbs eine Provision versprachen, besichtigte sie die Wohnung und stellte die Verbindung zur Verkäuferin her, mit der die Beklagten in Verhandlungen eintraten. Die Verhandlungen scheiterten zunächst, weil die Beklagten den Kaufvertrag mangels Geneh­mi­gungs­fä­higkeit des geplanten Ausbaus der Dachwohnung um eine Dachloggia nicht abschließen wollten. Nachfolgende Versuche der Klägerin und der Verkäuferin, für die Wohnung einen Käufer zu finden, blieben ebenso erfolglos wie vielfältige Bemühungen der Beklagten, eine andere Eigen­tums­wohnung zu erwerben. Nachdem die Verkäuferin etwa vier Monate nach der Annonce der Klägerin die Wohnung in der Zeitung für 395.000 DM anbot, kam es erneut zu Verhandlungen mit den Beklagten, die die Wohnung noch im selben Monat für 385.000 DM erwarben; nach den Feststellungen des Berufungs­ge­richts hatten sie der Anzeige der Verkäuferin nicht entnommen, daß es sich hierbei um die von ihnen bereits früher besichtigte Wohnung handelte.

Das Berufungs­gericht hat einen Provi­si­ons­an­spruch der Klägerin verneint. Es ist zwar davon ausgegangen, daß die Klägerin den Beklagten eine Nachweis­leistung erbracht und daß der von den Beklagten abgeschlossene Kaufvertrag der nachgewiesenen Gelegenheit entsprochen habe. Es hat auch angenommen, daß die ursprünglichen Bemühungen der Klägerin in der Weise fortgewirkt hätten, daß bei Aufnahme der erneuten Verhandlungen eine Abklärung über die Möglichkeiten eines Dachausbaus nicht mehr nötig gewesen sei und der Kaufvertrag schnell habe abgeschlossen werden können. Trotz Ursächlichkeit des Nachweises hat es jedoch einen Provi­si­ons­an­spruch verneint, weil sich der Abschluß des Kaufvertrags bei wertender Betrachtung nicht als Arbeitserfolg der Klägerin, sondern im wesentlichen als Ergebnis der Neuver­hand­lungen der Kaufver­trags­parteien aufgrund neuer Umstände darstelle.

Der Bundes­ge­richtshof hat die Auffassung des Berufungs­ge­richts gebilligt, wonach die Klägerin einen vertrags­ge­rechten Nachweis erbracht habe; die Abweichung in der Höhe des Kaufpreises von der ursprünglichen Preis­vor­stellung der Verkäuferin sei nicht so erheblich, als daß sie die notwendige Identität des abgeschlossenen Vertrags mit der nachgewiesenen Gelegenheit in Frage stellen könnte. Er hat auch die tatsächlichen Feststellungen über die Ursächlichkeit des Nachweises nicht beanstandet.

Der Bundes­ge­richtshof ist jedoch nicht der Beurteilung des Berufungs­ge­richts gefolgt, der Vertragsschluß sei im Hinblick auf die festgestellten Umstände nicht als Arbeitserfolg der Klägerin zu bewerten. Er hat insoweit auf seine Rechtsprechung hingewiesen, nach der es für den Provi­si­ons­an­spruch des Nachweismaklers erforderlich ist, daß sich der Abschluß des Hauptvertrags zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstelle. Hierzu hat er präzisiert, eine in diesem Sinne wesentliche Maklerleistung sei dann anzunehmen, wenn der Makler einen vollwertigen Nachweis erbracht habe. Wirke sich dieser bis zum Vertragsschluß, der in einem angemessenen Zeitabstand nachfolge, aus, könne die Provi­si­ons­pflicht nicht mit der Erwägung verneint werden, der Nachweis sei keine wesentliche Maklerleistung gewesen. Dies gelte auch dann, wenn die Verhandlungen des Maklerkunden mit dem unverändert verkaufs­be­reiten Verkäufer zunächst scheiterten und erst aufgrund einer Anzeige des Verkäufers wieder aufgenommen würden. Soweit in früheren Entscheidungen der Provi­si­ons­an­spruch des Nachweismaklers verneint worden sei, weil dieser keine wesentliche Maklerleistung erbracht habe, habe es sich um Fallge­stal­tungen gehandelt, bei denen die Tätigkeit des Maklers zwar ursächlich gewesen sei, es aber - anders als hier - an einem vollwertigen Nachweis, wie er nach dem Vertrag geschuldet war, gefehlt habe.