Auch ein Haus mit Büroanbau ist ein Einfamilienhaus im Sinne des § 656 c BGBVerstoß gegen den Halbtei­lungs­grundsatz bei Kauf eines Einfa­mi­li­en­hauses durch Verbraucher

Die Klägerin ist als Maklerin tätig. Die Beklagten unterzeichneten eine Courta­ge­ver­ein­barung mit ihr. Auf Nachweis durch die Klägerin erwarben die Beklagten eine Immobilie, die mit einem Einfamilienhaus nebst Anbau mit Büro und Garage bebaut ist. Die Klägerin war von der Ehefrau des Eigentümers mit der Vermarktung der Immobilie beauftragt worden. Dabei war eine Provision vereinbart worden, die von der mit den Beklagten vereinbarten Provision abweicht.

Bisheriger Prozessverlauf

Das Landgericht hat die Klage auf Zahlung der Maklerprovision abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Oberlan­des­gericht zurückgewiesen. Der Provi­si­ons­an­spruch sei unbegründet, weil der Vertrag wegen Verstoßes gegen § 656 c BGB unwirksam sei. Mit der vom Bundes­ge­richtshof zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Bundes­ge­richtshof: Maklervertrag ist unwirksam

Die Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Das Berufungs­gericht hat den Maklervertrag zu Recht als gemäß § 656 c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam angesehen, weil die Klägerin sich nicht von der Ehefrau des Verkäufers und den als Verbraucher handelnden Käufern eine Provision in gleicher Höhe hat versprechen lassen.

Streit­ge­gen­ständ­liches Haus ist ein Einfamilienhaus im Sinne von § 656 c BGB auch wenn es einen Büroanbau hat

Um ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656 a ff. BGB handelt es sich, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem als Verbraucher handelnden Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Der Wohnzweck ergibt sich im Streitfall aus dem vom Berufungs­gericht rechts­feh­lerfrei gewürdigten Gesamteindruck. Der Annahme, dass das Einfamilienhaus Wohnzwecken dient, steht nicht entgegen, dass darin eine Einlie­ger­wohnung oder eine anderweitige gewerbliche Nutzungs­mög­lichkeit von jeweils nur untergeordneter Bedeutung (hier: ein 1/5 der Gesamtfläche umfassender Büroanbau) vorhanden ist.

Bundes­ge­richtshof sieht eine planwidrige Regelungslücke und macht eine Analogie - Anwendung des § 656 c BGB steht nicht entgegen, dass nicht der Verkäufer, sondern seine Ehefrau den Makler beauftragte

Der Anwendung des § 656 c BGB steht weiter nicht entgegen, dass im Streitfall nicht der Verkäufer, sondern seine Ehefrau den Makler beauftragt hat. Zwar regelt § 656 c Abs. 1 BGB lediglich den Fall des Abschlusses eines Maklervertrags zwischen dem Makler und jeweils den Parteien des Kaufvertrags, nicht jedoch den Abschluss des Maklervertrags mit einem Dritten anstelle einer Partei des Kaufvertrags. Diese Vorschrift ist jedoch entsprechend anzuwenden, wenn anstelle einer Kaufver­trags­partei ein Dritter den Maklervertrag abschließt. Der Zweck des § 656 c BGB, Verbraucher davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhand­lungs­po­sition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden, ist unabhängig davon berührt, ob der Maklervertrag mit einer Kaufver­trags­partei oder einem Dritten geschlossen wird. Es erweist sich als planwidrige Regelungslücke, dass die Vorschrift des § 656 c BGB den Abschluss des Maklervertrags durch einen Dritten anstelle einer Partei des Hauptvertrags nicht erfasst.