BFH: Steuer­pflichtiger kann seine Tätigkeit nicht selbst als gewerblichen Grund­s­tücks­handel beurteilenBetätigung als Händler nicht klar ersichtlich

Der Kläger, ein Rechtsanwalt, hatte 2003 zwei vermietete Eigen­tums­woh­nungen erworben und im Kaufvertrag auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung der Mietverträge – auch wegen Eigenbedarfs – verzichtet. Den Kaufpreis sowie die Anschaf­fungs­ne­ben­kosten finanzierte er fremd. Kurz nach dem Erwerb der Wohnungen teilte er dem Finanzamt mit, er habe einen gewerblichen Grund­s­tücks­handel gegründet und werde seinen Gewinn durch Einnahmen-Überschuss­rechnung ermitteln. Dies hätte nach damaliger Rechtslage dazu geführt, dass die gesamten Anschaf­fungs­kosten der Wohnungen sofort als Betrie­bs­ausgaben hätten abgezogen werden können. Auch bei seiner Gemeindebehörde meldete der Kläger einen gewerblichen Grund­s­tücks­handel an und unterrichtete Dritte von seinem Plan, mit Grundstücken zu handeln. Ca. 1,5 Jahre nach Anschaffung der Wohnungen erteilte der Kläger erstmals einem Makler einen Verkaufsauftrag. Frühere Verkaufs­be­mü­hungen schienen ihm nach eigener Einlassung aus unter­neh­me­rischer Sicht mangels Gewinnaussicht nicht sinnvoll. Nach dem Verkauf einer Wohnung im Jahr 2005 erwarb der Kläger zwei weitere Eigen­tums­woh­nungen. Das Finanzamt erkannte die Verluste des Klägers aus gewerblichem Grund­s­tücks­handel in Höhe von ca. 200.000 €, die im Wesentlichen auf der Behandlung der Grund­s­tücks­kauf­preise als Betriebsausgabe beruhten, nicht an. Das Finanzgericht gab dem Kläger Recht.

Unbedingte Veräu­ße­rungs­absicht nicht erkennbar

Der Bundesfinanzhof hat auf die Revision des Finanzamts das Urteil des Finanzgerichts aufgehoben und die Klage abgewiesen. Gewerblicher Grund­s­tücks­handel liege nicht vor, weil der Kläger nicht innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs mehr als drei Objekte veräußert habe. Auch könne nicht davon ausgegangen werden, dass der Kläger von vornherein eine unbedingte Veräu­ße­rungs­absicht gehabt habe. Maßgebend für die steuer­rechtliche Qualifizierung einer Tätigkeit sei nicht die subjektive Beurteilung einer Tätigkeit durch den Steuer­pflichtigen sowie deren Bezeichnung z.B. gegenüber Behörden oder in Steue­r­er­klä­rungen. Entscheidend seien vielmehr objektive Kriterien. Es könne nicht im Belieben des Steuer­pflichtigen stehen, eine Betätigung dem gewerblichen Bereich oder der privaten Vermö­gens­ver­waltung zuzuordnen. Im Streitfall habe sich der Kläger nicht wie ein Händler verhalten, der wiederholt Wirtschaftsgüter anschaffe und wieder veräußere und so Sachwerte marktmäßig umschlage.