Strafbarkeit des Vermieters wegen Betrugs durch Unterlassen aufgrund unterlassener Aufklärung über Wegfall des EigenbedarfsAufklä­rungs­pflicht des Vermieters bis zur Räumung der Wohnung durch Mieter

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Im Jahr 2016 plante eine Frau zusammenmit ihrem Lebensgefährten zurück in ihre Heimat Hamburg zu ziehen. Sie erwarb aufgrund dessen ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück in Hamburg, um dort ein neues Wohnhaus zu errichten. Die im Haus lebenden Mieter erhielten eine Eigenbedarfskündigung. Es folgte ein Räumungs­rechtsstreit, der schließlich in der zweiten Instanz mit einem Räumungs­ver­gleich beendet wurde. Die Mieter zogen im August 2020 aus dem Haus. Nachfolgend stellte sich heraus, dass die Vermieterin spätestens seit Oktober 2019 ihren Plan zur Rückkehr nach Hamburg aufgegeben hatte. Sie verkaufte das Grundstück im Dezember 2020. Die Staats­an­walt­schaft Hamburg klagte die Vermieterin nunmehr wegen Betrugs durch Unterlassen an.

Strafbarkeit wegen Betrugs aufgrund unterlassener Aufklärung

Das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf entschied, dass sich die Angeklagte aufgrund der unterlassenen Aufklärung über den Wegfall des Eigenbedarfs noch vor dem Auszug der Mieter wegen Betrugs durch Unterlassung gemäß §§ 263 Abs. 1, 13 StGB strafbar gemacht habe.

Pflicht zur Aufklärung über Wegfall des Eigenbedarfs

Die Angeklagte sei verpflichtet gewesen, so das Amtsgericht, die Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfs aufzuklären. Diese Pflicht ergebe sich aus der vertraglichen Beziehung der Mietver­trags­parteien. Durch die Aufklärungspflicht werde dem besonderen, sich von gewöhnlichen vertraglichen Austausch­be­zie­hungen abhebenden, existenziellen Abhän­gig­keits­ver­hältnis des Mieters von seinem Vermieter Rechnung getragen. Sie entspreche dem im Mietrecht verankerten hohen Mieter­schutz­niveau und führe, gerade in Ballungsräumen mit erheblicher Wohnungs­knappheit, nicht zu einer unangemessene Beein­träch­tigung des Vermieters in seinem Eigentumsrecht. Vielmehr sei sie Ausdruck der Sozialbindung des Eigentums und stehe im Einklang mit dem politischen und gesell­schaft­lichen Willen zur Eindämmung einseitiger profi­t­o­ri­en­tierter Bestrebungen auf dem Wohnungsmarkt.

Bestehen der Aufklä­rungs­pflicht bis zur endgültigen Räumung der Wohnung

Die Aufklä­rungs­pflicht des Vermieters bestehe nach Ansicht des Amtsgerichts bis zum Zeitpunkt der endgültigen Räumung der Wohnung. Dies gelte auch dann, wenn der Mieter im Vertrauen auf das Vorliegen des Eigenbedarfs mit dem Vermieter einen gerichtlichen Räumungs­ver­gleich schließt. Denn ein solcher erfolge auf Seiten des Mieters regelmäßig unter dem Eindruck eines mit nicht unerheblichen psychischen und finanziellen Belastungen verbundenen Räumungsprozess.

Vermö­gens­schaden in Form des Besitzverlustes an Wohnung

Den Mietern sei aufgrund der täuschungs­be­dingten Vermö­gens­ver­fügung ein Vermö­gens­schaden in Form des Besitzverlustes an der Wohnung entstanden, so das Amtsgericht. Unerheblich sei dabei die Behauptung der Angeklagten, dass die Immobilie zum Zeitpunkt der Räumung stark renovie­rungs­be­dürftig gewesen sei und daher der Wert des Besitzrechts gegen Null tendiere. Denn die Angeklagte sei als Vermieterin verpflichtet gewesen, die Bewohnbarkeit der Wohnung sicherzustellen. Würde man dies anders sehen, könne ein Vermieter sich der straf­recht­lichen Verantwortung dadurch entziehen, dass er eine Unbewohnbarkeit der Wohnung verursacht.

Einziehung des Verkaufserlöses

Das Amtsgericht ordnete zudem die Einziehung des Erlöses aus dem Verkauf der Immobilie im Dezember 2020 abzüglich der entrichteten Einkom­mens­steuer und der Kosten für die Anschaffung des Grundstücks im Jahr 2016 an.