Schmutz auf der Solaranlage ist kein SachmangelUnterlassene Reinigung einer gemieteten PV-Anlage rechtfertigt keine außer­or­dentliche Kündigung

Die Kläger sind Eigentümer eines Hauses in Franken und mieteten von der Beklagten 2017 eine Photovoltaik-Anlage für deren Hausdach mit einer Nennleistung von 5,13 kWp an. Vertraglich war ein durch die Beklagte auszuführendes Wartungs­in­tervall von vier Jahren vereinbart. Die Vertrags­laufzeit wurde auf 20 Jahre vereinbart, wobei das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen wurde.

Die Kläger forderten die Beklagte im Jahr 2023 – auch anwaltlich – vergeblich zur Reinigung der Module auf und kündigten schließlich im Januar 2024 den Vertrag außerordentlich. Sie behaupteten, ihnen sei bei Vertragsschluss eine regelmäßige Reinigung der Module zugesagt worden.

Vor dem Amtsgericht München verklagten die Kläger die Beklagte daraufhin auf Abbau der PV-Anlage und Zurück­ver­setzung des Hauses und des Daches in den Ursprungs­zustand. Die Beklagte machte im Wege einer Widerklage ihrerseits die rückständigen Monatsmieten für Februar bis Juli 2024 in Höhe von insgesamt 571 Euro geltend.

Das Amtsgericht München wies die Klage mit Urteil vom 21.10.2024 ab und gab der Widerklage statt. Es führte u.a. aus:

„Die außer­or­dentliche Kündigung ist unwirksam. [...] Die gemietete Solaranlage weist keinen Sachmangel (§ 536 Abs. 1 BGB) auf. Eine Verschmutzung der Paneele an sich begründet jedenfalls dann keinen Sachmangel, solange die Anlage insgesamt die nach dem Vertrag erwartete Leistung erbringt […] Die tatsächliche Leistung der Stromerzeugung entspricht aber unstreitig der prognos­ti­zierten Leistung. Allein eine in einer (unterstellten) Verschmutzung liegende optische Beein­träch­tigung begründet keinen Mangel der Mietsache. […]

Die fristlose Kündigung kann auch nicht auf die nicht erfolgte Reinigung der Solarpaneele gestützt werden. […]

Das Gericht unterstellt zugunsten der Kläger, dass ihnen bei der Erläuterung des Vertrages erklärt wurde, dass die Beklagte die regelmäßige Reinigung der Solarpaneele vornehmen wird. Hierin liegt aber nicht eine rechts­ge­schäftliche Vereinbarung, sondern eine unzutreffende Aussage über den Vertragsinhalt oder die unterlassene Weitergabe dieses Wunsches der Kläger an die Beklagte. Diese Zusage des Vertriebs zur Reinigung muss sich die Beklagte allerdings haftungs­rechtlich zurechnen lassen […]

Die Kläger vermögen aus der (unterstellten) Pflicht­ver­letzung der Beklagten bei Vertragsschluss weder einen Schaden­s­er­satz­an­spruch noch einen wichtigen Grund abzuleiten. […] Eine (fahrlässige) falsche Angabe […] zu den Leistungen der Beklagten bei der Wartung stellt […] eine vorvertragliche Pflicht­ver­letzung der Beklagten dar. Aus dem Vortrag der Kläger vermag das Gericht aber nicht zu entnehmen, dass im Falle einer zutreffenden Aussage der Mietvertrag nicht abgeschlossen worden wäre; die – hier unterstellte – Falsch­in­for­mation ist mithin für Abschluss des Vertrages nicht ursächlich geworden. Der mit der Reinigung verbundene wirtschaftliche Vorteil für den Mieter ist minimal, die Kläger geben auch nicht zu erkennen, dass ihnen besonders an der Reinigung gelegen war und dies ein für den Vertragsschluss wesentlicher Gesichtspunkt war.“

Das Urteil ist rechtskräftig.