Formulierung im Mietvertrag "Betriebskosten iSd" für Voraus­zahlungs­pflicht des Mieters unerheblichOffensichtliche Lücke wird durch gesetzliche Regelungen der §§ 556 f. BGB ausgefüllt

In dem zugrunde liegenden Fall verlangte die Mieterin einer Wohnung die Rückzahlung der Betrie­bs­kos­ten­vor­aus­zah­lungen. Ihrer Meinung nach sei nicht wirksam vereinbart worden, dass sie als Mieterin die Betriebskosten zu tragen habe. Sie verwies zur Begründung auf folgende Formulierung im Mietvertrag: "Neben der Miete trägt der Mieter die Betriebskosten i.S.d. Auf diese Betriebskosten ist eine monatliche Vorauszahlung von 150 EUR zu leisten." Eine Bezugnahme wonach sich die Betriebskosten richteten fehlte. Da der Vermieter eine Rückzahlung der Vorauszahlungen ablehnte, kam der Fall vor Gericht.

Kein Anspruch auf Rückzahlung der Betrie­bs­kos­ten­vor­aus­zah­lungen

Das Amtsgericht Lübeck entschied gegen die Mieterin. Ihr habe kein Anspruch auf Rückzahlung der Betrie­bs­kos­ten­vor­aus­zah­lungen nach § 812 BGB zugestanden. Denn diese Zahlungen seien mit einem Rechtsgrund erfolgt. Die Mietver­trags­parteien haben vereinbart, dass die Mieterin die Betriebskosten zu zahlen habe (§ 556 BGB).

Pflicht zur Betrie­bs­kos­ten­zahlung durch Mieter muss klar und eindeutig geregelt sein

Zwar sei es richtig, so das Amtsgericht weiter, das die Überwälzung der Betrie­bs­kos­ten­zahlung auf dem Mieter klar und eindeutig vereinbart werden müsse. Es sei daher eine ausdrückliche, inhaltlich bestimmte Regelung nötig, aus der sich ergibt, dass der Mieter neben der Grundmiete ganz oder anteilig die Betriebskosten zu tragen hat. Eine solche habe hier jedoch vorgelegen. Aus dem Mietvertrag habe sich klar und eindeutig ergeben, dass die Mieterin vollständig die Betriebskosten zu tragen hatte. Die fehlende Bezugnahme wonach sich die Betriebskosten richten sollten habe keine Rolle gespielt.

Offensichtliche Lücke wird durch gesetzlichen Regelungen der §§ 556 f. BGB ausgefüllt

Hinsichtlich der fehlenden Bezugnahme habe es sich nach Auffassung des Amtsgerichts um eine offensichtliche Vertragslücke gehandelt. Diese habe im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung mit den gesetzlichen Regelungen der §§ 556 f. BGB ausgefüllt werden können. Aus diesen Vorschriften ergebe sich, welche Betriebskosten umgelegt werden können und welcher Abrech­nungs­maßstab zu wählen ist. Durch die Vertrags­aus­legung sei daher eine inhaltlich bestimmte Regelung getroffen worden.